Das Research-Team von Swiss Life Asset Managers präsentiert erstmals den European Thematic Cities Index (TCI). Dieser analysiert europäische Städte und ihre Immobilienmärkte anhand von fünf Kernthemen, die sich an den wichtigsten Trends orientieren: Dynamik, Gesundheit, Netzwerke, Weltoffenheit und Zugänglichkeit.
«Der neue Index TCI ist ein zusammengesetzter Indikator, der die Fähigkeit von Städten quantifiziert, transformative strukturelle Trends, welche die Immobiliennachfrage prägen, zu erfassen», sagt Francesca Boucard, Head Real Estate Research & Strategy bei Swiss Life Asset Managers in Zürich. Der Index umfasst die folgenden fünf Themenbereiche:
- Dynamik (Anpassungs- und Adaptionsfähigkeit betreffend Veränderungen),
- Gesundheit (Widerstandsfähigkeit in Bezug auf den Klimawandel sowie das Wohlergehen von Bürger:innen),
- Netzwerke (Unterstützungs- und Ausbaupotenzial beruflicher und persönlicher Gemeinschaften),
- Weltoffenheit (gegenüber multikulturellen Einflüssen und Einwohnern) sowie
- Zugänglichkeit (Verbindung von physischer und digitaler Welt).
«Der Index bietet ein Gesamtranking mit 137 europäischen Städten in 29 Ländern auf der Grundlage von 49 Attributen, die in fünf Unterindizes aufgeteilt werden können und die wiederum jedes der fünf genannten Themenbereiche widerspiegeln», so Boucard. Der TCI umfasse auch viele kleinere Städte und berücksichtige das Potenzial für eine weitere Stärkung in den Kernthemen.
Top-Städte sind London, Amsterdam und Paris
Swiss Life Asset Managers ist aktuell in 31 der 40 Top-Städte des Rankings von 2021 in Immobilienprojekte investiert. Top-Stadt im European TCI ist London (Score 87) gefolgt von Amsterdam (Score 76) und Paris (Score 71). Auf den weiteren Plätzen folgen Oslo (69), Luxemburg, Stockholm, Kopenhagen, Basel, Zürich (jeweils 68) sowie Manchester (76) auf Rang 10.
London stehe in Sachen Dynamik, Netzwerke und Weltoffenheit unter den Städten Europas an erster Stelle, da sie eine beispiellose Konzentration an Unternehmen, Talenten und Möglichkeiten aufweist, erläutert Boucard. Amsterdam belege mit einem sehr hohen Gesundheitswert und starken Netzwerken, die zukunftsfähige Firmencluster widerspiegeln, den zweiten Rang. Paris, in der Gesamtwertung auf dem dritten Platz, weise mit seinen sehr soliden wirtschaftlichen Fundamentaldaten den zweithöchsten Wert für Dynamik aus.
Bemerkenswert ist, dass alle sechs Schweizer Städte, die sich im aktuellen TCI wiederfinden (Basel, Bern, Genf, Lausanne, Luzern und Zürich), zu den Top 50 aller untersuchten europäischen Städte zählen. In Österreich wurden Graz, Linz und Wien untersucht. Sie kommen im Ranking auf die Plätze 51, 75 und 24. Aus Deutschland finden sich insgesamt 20 Städte in den Top 100. Diese sind München (Rang 11), Berlin (12), Düsseldorf (14), Potsdam (22), Frankfurt/Main (31), Karlsruhe (32), Hamburg (35), Bonn (36), Nürnberg (43) und Stuttgart (53). Dahinter folgen Dresden (59), Freiburg im Breisgau (62), Darmstadt (65), Köln (73), Bremen (77), Mainz (82), Heidelberg (85), Augsburg (93), Hannover (96) und Wiesbaden (99).
Deutschland: mit Aufwärtspotenzial
«Die Gesamtwerte der deutschen Städte sind im Schnitt leicht tiefer als der Durchschnitt aller Städte», so Boucard. Insbesondere bei der Dynamik gebe es in Deutschland Aufwärtspotenzial. Das TCI-Modell zeige, dass deutsche Städte in mehreren Indikatoren weniger geschäftsfreundlich seien als beispielsweise ihre britischen Mitbewerber. Auch die Wachstumsprognosen für die nächsten zehn Jahre lägen etwas tiefer als für andere europäische Städte. Demgegenüber seien deutsche Städte gesünder als der europäische Schnitt. Diese punkteten mit besserer Luftqualität und einer nachhaltigen Infrastruktur und einem gut ausgebauten sozialen Bereich.
Österreich: sozial stark
Auch die drei österreichischen Städte seien gesünder als der europäische Schnitt. Jedoch weniger gesund als deutsche und Schweizer Städte. Sie hätten eine bessere Infrastruktur als der Durchschnitt und einen stärkeren Sozialbereich. Zudem seien österreichische Städte weltoffen und wiesen eine hohe Konnektivität auf – mit einer relativ grossen ausländischen Bevölkerung, guten öffentlichen Einrichtungen und einem wachsenden Kultursektor. In den Themenbereichen Netzwerk und Dynamik hinkten sie aber den europäischen Peers hingegen hinterher. Dort gebe es höhere Hürden für Firmen, weniger Firmencluster und eine tiefere Bevölkerungsdichte, so Boucard weiter.
Schweiz: generell überdurchschnittlich
Die analysierten sechs Schweizer Städte wiederum lägen in allen Themen über dem europäischen Mittel. Sie wiesen in den Bereichen Netzwerke, Weltoffenheit und Zugänglichkeit die grösste thematische Stärke auf. «Unter den im TCI vertretenen Städten ist Basel die weltoffenste, Zürich die gesündeste, Lausanne die am besten vernetzte und die dynamischste und Bern die zugänglichste Stadt.» Insgesamt profitiere die Schweizer Bevölkerung von einem hohen Lebensstandard, vielfältigen und international anerkannten Bildungsangeboten und einem grossen inner- und zwischenstädtischen Verkehrsnetz. Wichtige sektorale Cluster würden dabei nationale und internationale Talente anziehen, sagt die Head Real Estate Research & Strategy bei Swiss Life Asset Managers. Aufgrund der bereits etablierten Wirtschaftskraft der Schweiz dürfte die künftige Wachstumsrate in der Schweiz etwas geringer ausfallen. Dies wiederum erkläre die nur leicht überdurchschnittliche Bewertung im Themengebiet Dynamik.
Blick auf die Zinsen
Als Einflussfaktor für die Entwicklung der europäischen Immobilienmärkte gilt in Zukunft auch die Zinspolitik in den verschiedenen Weltregionen. Hier rechnet Francesca Boucard etwa bei der Bank of England mit einer «Normalisierung des Leitzinses auf das Vorkrisenniveau in den nächsten zwei Jahren». Eine erste Zinserhöhung könne bereits Ende 2021 erfolgen. Diese werde «vom Markt zunehmend erwartet». Die Federal Reserve Bank in den USA dürfte gemäss den Prognosen von Swiss Life AM im vierten Quartal 2022 die Zinsen erhöhen. «Die Europäische Zentralbank könnte mit einem Jahr Abstand im Q4 2023 folgen, was auch eine erste Zinserhöhung der Schweizerischen Nationalbank im Q1 2024 nach sich ziehen könnte», prognostiziert Boucard.
Hier der TCI-Bericht 2021 mit Fokus auf Märkte und Städte in Deutschland, Frankreich, Grossbritannien sowie in der Schweiz: