Francesca Boucard, Senior Economist Real Estate bei Swiss Life Asset Managers, über die Folgen der COVID-19 Pandemie auf die Asset-Klassen im Schweizer Immobilienmarkt.
Von März bis Mai 2020 kam es in der Schweiz zur gravierendsten Rezession der vergangenen Jahrzehnte, doch mit den Lockerungen ab Mitte Mai setzte auch die Erholung der Binnenkonjunktur ein. Die Inlandsnachfrage hat sich im stationären Einzelhandel im Juni fast wieder normalisiert. Die sofortige fiskalpolitische Unterstützung in Form von Kurzarbeitsregelungen und liquiditätsstützend COVID-19-Kreditlinien ermöglichte eine gewisse Sicherheit auf dem Arbeitsmarkt und beugte dem Risiko eines auf den Angebotsschock folgenden Nachfrageschocks vor. Durch den grossen fiskalpolitischen Handlungsspielraum und den inhärenten günstigen Sektorenmix gehört die Schweiz mittelfristig zu den europäischen Volkswirtschaften, die sich am schnellsten von der Krise erholen. Dennoch steigen Arbeitslosenzahlen und Firmeninsolvenzen nach einem Konjunkturtal meist zwei bis drei Jahre lang an. Auch die aktuelle Krise ist hier keine Ausnahme.
Sicherer Hafen Wohnimmobilien
Der Mehrfamilienwohnungssektor ist gegen die COVID-19-Folgen noch recht immun. Die schwierige Wirtschaftslage dürfte das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt jedoch verstärken. Die Planungstätigkeit ging schon vor der Krise zurück, und im Lockdown kam die Investitionsunsicherheit noch dazu. Gleichzeitig dürfte die Bevölkerung infolge der Reisebeschränkungen rückläufige Migration und die erwartete Abnahme der Erwerbsbevölkerung langsamer wachsen. Das Ungleichgewicht am Wohnungsmarkt dürfte daher bestehen bleiben und die Aussichten für das Mietwachstum weiter belasten. In den dicht besiedelten Stadtzentren der Grossstädte dürften sich diese Effekte in Grenzen halten, da die Marktbedingungen äusserst angespannt bleiben.
COVID-19 als Trendbeschleuniger im Einzelhandel
Der COVID-19-Schock hat im Einzelhandel zu einer Beschleunigung struktureller Veränderungen geführt, die bereits vor dem Ausbruch der Pandemie bestanden. In den letzten Jahren schwankte die Spitzenrendite für Einzelhandelsimmobilien auf tiefem Niveau zwischen 2,7 und 2,9 Prozent, obwohl gleichzeitig das Mietzinsniveau zurückging und die Leerstandsquote seit 2010 konstant ist. Erste Indikatoren eines COVID-19-Effekts sind die steigende Leerstandsquote, das sinkende Mietzinsniveau und die rückläufige Zahl von Bauanträgen im ersten Halbjahr 2020. Anleger gingen bei der Prüfung einer Anlage im Einzelhandel davon aus, dass sie eine höhere Risikoprämie benötigen. Dies dürfte zu Preisanpassungen führen, insbesondere bei Immobilien in sekundären Lagen.
Büromärkte: Office oder Homeoffice?
Momentan wird der Bürobereich aufgrund der wachsenden Bedeutung und der aktuellen Veränderung des Arbeitsverhaltens breit diskutiert – Stichwort Homeoffice. COVID-19 dürfte das Arbeitsumfeld mittel- und langfristig verändern und zu einer zeitlichen und räumlichen flexibleren Handhabung führen. Dennoch zeigt die Krise erneut die Wichtigkeit und Notwendigkeit sozialer Kontakte. Zumindest dafür dürften Büros als Arbeitsplatz relevant bleiben. Der Bürosektor ist in den letzten Monaten stabil geblieben. Der Lockdown hat die Investoren gebremst und die Bauproduktion behindert, sodass das Büroangebot sinken wird. Trotzdem erwarten wir durch die schwierige Wirtschaftslagemehr Büroleerstand, vor allem ausserhalb der Spitzenlagen. Auf der Nachfrageseite haben sich die Trends aus der Vorkrisenzeit verstärkt. Bei hochwertigen Büroflächen in Spitzenlagen wird die Nach-frage eher steigen.
Hotellerie leidet unter der Krise
Das Hotelgewerbe ist am stärksten von COVID-19 betroffen. Im Vergleich zum Vorjahr sank die Zahlder Übernachtungen in grösseren Schweizer Städten um fast 85 Prozent (März bis Mai). Die Unterschiede zwischen Stadt und Land sind aber gross: Während viele Tourismusgebiete dank einge-schränkter Reisemöglichkeiten ins Ausland ein Hoch erleben, leiden die städtischen Hotels unter dem Fehlen von Geschäfts- und Freizeitreisenden. Grosse Unsicherheit besteht auch bei den Restaurants. Mit dem Wechsel vom Sommer in den Winter und somit zu geschlossenen Räumen wird sich das Verhalten der Kunden erst zeigen müssen.