Flexible Offices werden immer mehr zum «New Normal». Dies zeigt eine aktuelle Analyse der Angebots- und Nachfragestrukturen auf den Büromärkten der Schweizer Grossstädte durch CBRE.
«Zwischen 2015 und 2018 hat sich das Angebot an Kleinstflächen von 50 bis zu 149 Quadratmeter stark ausgedehnt», sagt David Schoch, Head of Research & Consulting bei CBRE Switzerland. Ihr Anteil an allen inserierten Flächen stieg von 29 auf 37 Prozent. Dies sei auf ein abgeschwächtes Wachstum von Arbeitsstätten bei den Mikrounternehmen, eine veränderte Vermietungspraxis, kürzere Mietvertragslaufzeiten sowie eine Zunahme von sogenannten Flexible Offices, also gemeinsam genutzte, ausgebaute und flexibel anmietbare Büros, zurückzuführen, so Schoch.
Zürich – Hochburg der flexiblen Büros
Die flexiblen Büroflächen nehmen in Zürich bereits 38.000 Quadratmeter bzw. rund 0,5 Prozent des Gesamtbestandes ein – und entziehen somit laut CBRE dem direkten Mietmarkt die Kleinstmieter. «Bei den Grossflächen ab 1.000 Quadratmeter stellen wir hingegen eine deutliche Angebotsverknappung fest.» Der Anteil der Angebote ist hier von 15 auf acht Prozent gesunken.
Für David Schoch hat sich in den vergangenen Jahren mit der expansiven Entwicklung der flexiblen Offices ein «Parallelmarkt» ergeben, der mit der bislang üblichen Angebotserhebung aus der Statistik fällt. So bestehe beispielsweise auch im Zürcher CBD «ein Trend zu mehr gemeinschaftlich genutzten Flächen». Professionell betriebene «Business Center» fielen hier sogar noch deutlicher ins Gewicht als in den Aussenquartieren der Stadt. Diese Büroflächen stellten für Direktvermieter von Kleinstflächen eine zunehmende Konkurrenz dar. Und mittlerweile beanspruchen diese bereits neun Prozent aller Inserate für sich, erklärt Schoch.
Lausanne – Grosse Nachfragegruppe Start-ups
Die Limmatstadt verfüge über das grösste Angebot an Flexible Offices, gefolgt von Genf und Lausanne. In der Waadtländer Hauptstadt mietete denn auch jüngst IWG weitere 1.000 Quadratmeter Bürofläche an. Auch dort führe der Ausbau von flexiblen Büroangeboten zu einem zusätzlichen Wettbewerb im Kleinstflächensegment, welches bereits seit einigen Jahren in Lausanne zu einer ausgeglicheneren Marktanspannung tendiere, so Schoch. Diese Entwicklung gehe – auch und vor allem dank ETH/EPFL – einher mit einer hohen Gründungsintensität bei Start-ups.
Der Trend zu mehr flexiblen Büroflächen hat zudem einen weiteren Effekt: So setzen Bewirtschafter, etwa in Bern, auf eben jene Mikrounternehmen, indem sie grössere, schwierig absetzbare Flächen in kleinere Flächeneinheiten unterteilen. Auch in Basel zeigt sich laut Schoch ein Angebotsanstieg bei den Kleinstflächen mit 50 bis 149 Quadratmeter. «Mit hohen 40 Prozent bewegt sich dort die entsprechende Verfügbarkeit heute auf einem ähnlichen Niveau wie in Bern oder Lausanne.»
Genf – Linderung beim Nachfrageüberhang
Indes ist der Genfer Markt hinsichtlich des Verhältnisses von Angebot und struktureller Nachfrage bei den Mikroflächen noch grösseren Spannungen ausgesetzt als andernorts. Auch wenn die Genfer Unternehmensstruktur derjenigen der anderen Städte gleiche, so hebe sich doch die Calvin-Stadt im Angebot mit einem deutlich tieferen Anteil an Kleinsteinheiten ab, sagt Schoch. Aber: Die Unterversorgung im Segment 50 bis 149 Quadratmeter habe sich im Vergleich zu den anderen Grössenkategorien angesichts der allmählichen Angebotszunahme bereits deutlich verringert. Diese Entwicklung gehe mit dem Aufkommen von Flexible Offices in der Region Genf einher, welches einen Teil des Nachfrageüberhangs für Kleinstflächen abzugreifen vermöge.
«Mehr Mieterwechsel zu erwarten»
Ein erstes Fazit: «Zukünftig dürfte das Ausweisen von strukturellen Leerständen im Parallelmarkt der Flexible Offices für Flächensuchende an Wichtigkeit gewinnen, insbesondere in einem internationalen Kontext. Wenn auch noch weniger häufig als in anderen ausländischen Märkten, ist etwa in Zürich bereits eine Tendenz zu erkennen, dass auch Grossfirmen ganze Abteilungen mit bis zu 100 Desks z.B. in sogenannte Serviced Offices auslagern – und sich damit eine hohe Standortflexibilität bewahren», erläutert Schoch.
Gleichzeitig handele es sich bei der Angebotsausdehnung im Bereich der flexiblen Büroflächen aber auch um eine Reaktion der Vermieter auf die mit Abstand grösste Nachfragegruppe der Mikrounternehmen sowie eine gleichzeitige Flexibilisierung bzw. Differenzierung im Angebot. Auch die «Sharing Economy» habe dazu geführt, dass Mieter bei Überkapazitäten Arbeitsplätze untervermieten oder Bürogemeinschaften bilden würden. Ebenso griffen die Eigentümer vermehrt auf Betreibermodelle zurück, indem sie Kleinstflächen mit Zusatzdienstleistungen und kürzeren Mietvertragslaufzeiten anbieten. Dies führe unweigerlich zu höheren Mieterwechselraten, ist Schoch überzeugt.