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Quo vadis, Deutschland (II)

Der Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft in Deutschland hat anlässlich des Quo Vadis-Kongresses in Berlin sein Frühjahrsgutachten vorgelegt. Er geht davon aus, dass die eingetrübten konjunkturellen Aussichten erste Spuren auf dem bis dato sehr gut laufenden Immobilienmarkt hinterlassen werden. Teil eins dieses Beitrags befasste sich mit den Büroimmobilienmärkten, Teil zwei nun mit dem Wohnsegment.

«Grundlegende Trendwende noch nicht in Sicht»

Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in Deutschland im vergangenen Jahr weiter gestiegen. Im dritten Quartal 2018 kosteten Bestandswohnungen im bundesweiten Mittel rund 1.875 Euro/qm, gegenüber dem dritten Vorjahresquartal ergibt sich damit eine Preissteigerung von 8,2 Prozent. Bereits im Jahr zuvor waren die Preise für Eigentumswohnungen mit der gleichen Rate gestiegen. Mittlerweile zeichne sich hier jedoch eine leicht abnehmende Preisdynamik ab, wie Prof. Dr. Dr. Lars P. Feld, ebenfalls Mitglied im Rat der Weisen, Professor für Wirtschaftspolitik an der Universität Freiburg im Breisgau und Direktor des Walter Eucken Instituts auf dem Jahreskongress Quo Vadis darlegte. So legten die Wohnungspreise im ersten Quartal 2018 noch um 2,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu, im dritten Quartal 2018 lag die Steigerungsrate gegenüber dem Vorquartal nur noch bei 1,8 Prozent. «Eine grundlegende Trendwende ist damit jedoch noch nicht in Sicht», so Feld. Seit Beginn der Zeitreihe im ersten Quartal 2007 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen somit bundesweit um 77,1 Prozent gestiegen.

Die Wohnungsmieten (Neuvertragsmieten) sind im vergangenen Jahr ebenfalls weiter gestiegen. Deutschlandweit lag der mittlere Angebotsmietpreis im dritten Quartal 2018 bei 7,06 Euro/qm. Gegenüber dem dritten Vorjahresquartal ergibt sich ein Anstieg um 3,9 Prozent. Die Neuvertragsmieten sind damit etwas stärker gestiegen als in dem entsprechenden Vorjahreszeitraum, als ein Anstieg um 3,6 Prozent zu verzeichnen war (Q3 2017 gegenüber Q3 2016). Die Entwicklung im vergangenen Jahr verlief relativ konstant, eine Abschwächung der Mietenentwicklung lasse sich aktuell nicht feststellen, sagte Feld. Im dritten Quartal 2018 betrug der Preisanstieg gegenüber dem Vorquartal 1,0 Prozent. Seit dem ersten Quartal 2007 sind damit die Neuvertragsmieten deutschlandweit um 36,8 Prozent gestiegen.

In allen sieben A-Städten sind die Neuvertragsmieten im vergangenen Jahr weiter gestiegen. Im Vergleich des dritten Quartals 2018 mit dem entsprechenden Vorjahresquartal zwischen 4,7 Prozent in Köln und 9,2 Prozent in Berlin. Die Zuwachsraten legten mehrheitlich zu, so zum Beispiel in Berlin (+9,2% nach +8,0% im Vorjahr) und Hamburg (+5,7% nach +4,6% im Vorjahr). In München und Stuttgart waren die Preissteigerungen dagegen etwas schwächer als noch ein Jahr zuvor. Die Anstiege waren mit plus 6,8 Prozent in München und plus 7,8 Prozent in Stuttgart jedoch auch im vergangenen Jahr kräftig. «Der anhand der Jahresraten naheliegende Schluss, die Mietenentwicklung würde sich in den diesen beiden Städten angesichts des bereits hohen Preisniveaus nachhaltig abschwächen, scheint jedoch verfrüht.» So seien die Neuvertragsmieten aktuell wieder stärker gestiegen als noch zu Jahresbeginn 2018, so Feld auf dem Quo Vadis-Jahreskongress der deutschen Immobilienwirtschaft.

Weiterer Preisauftrieb am deutschen Wohnungsmarkt

Die Renditen im Wohnimmobiliensegment sind durch die im Vergleich zum Mietanstieg stärkeren Kaufpreissteigerungen weiter gesunken. Die mittlere Bruttoanfangsrendite (Median) erreichte 2018 (Q1-Q3 2018) in München 2,7 Prozent. Das entspricht knapp 37 Jahresnettokaltmieten. Knapp dahinter folgt Berlin mit einer Bruttoanfangsrendite von 2,8 Prozent. In Stuttgart liegt sie bei 3,3 Prozent, in Frankfurt und Hamburg je bei 3,4 Prozent. In Köln und Düsseldorf sind mit 3,7 und 3,9 Prozent unter den A-Städten noch die höchsten Renditen zu erzielen. Das Fazit der Immobilienweisen: «Eine grundlegende Trendumkehr ist auch im elften Jahr des aktuellen Zyklus nicht absehbar. In Anbetracht der anhaltenden Angebotsknappheit dürfte sich der Preisauftrieb am deutschen Wohnimmobilienmarkt 2019 fortsetzen. Insbesondere in den Ballungsräumen ist von weiteren deutlichen Kaufpreissteigerungen auszugehen.»

Die deutsche Immobilienwirtschaft werde gesamthaft zunächst weiter von günstigen Finanzierungsbedingungen, einer guten Wirtschaftslage und einer hohen Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten getragen, so der Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft. Trotz hoher Auftragsbestände zeichne sich jedoch ein allmählich schwindender Optimismus ab, sodass über das Gesamtjahr mit allenfalls moderaten Zuwachsraten auf hohem Niveau gerechnet werden könne.

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