Der Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft in Deutschland hat auf dem Jahreskongress Quo Vadis sein Frühjahrsgutachten vorgelegt. Er geht davon aus, dass die eingetrübten konjunkturellen Aussichten erste Spuren auf dem bis dato sehr gut laufenden Immobilienmarkt hinterlassen werden. Teil eins dieses Beitrags befasst sich mit den Büroimmobilienmärkten.
Auf dem deutschen Markt für Gewerbeimmobilien wurden im vergangenen Jahr nach vorläufigen Ergebnissen 61,1 Mrd. Euro umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr 2017 entspricht dies einem weiteren Anstieg um 5,2 Prozent. Der Grossteil des investierten Kapitals floss mit 47,1 Prozent (ca. 28,8 Mrd. Euro) erneut in Büroimmobilien. Bei den Investments dominierten wie schon in den Jahren zuvor die sieben A-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) mit rund 63 Prozent der Gesamttransaktionssumme.
Zu geringer Büroleerstand vielerorts
2018 dürfte damit allerdings die Investmentspitze erreicht worden sein, wie die fünf Immobilienweisen in ihrem Frühjahrsgutachten am von Bernd Heuer Dialog veranstalteten Berliner Jahreskongress Quo Vadis Mitte Februar darlegten. 2019 werde sich das Investitionsvolumen in deutsche Gewerbeimmobilien aufgrund der erwarteten Eintrübung der Konjunktur voraussichtlich reduzieren, so die Erwartung. Aktuell wirken sich die ökonomischen Rahmenbedingungen noch günstig auf die grössten 127 Büroimmobilienmärkte in Deutschland aus: Positive Konjunkturzahlen und Beschäftigungsgewinne haben nicht nur 2018, sondern konstant über die letzten Jahren die Nachfrage nach Büroflächen sukzessive erhöht. Diese positive Einstellungsbereitschaft der heimischen Arbeitgeber werde auch 2019 anhalten, erklärte Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der Bulwiengesa AG, und Mitglied im Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). Damit setze sich der seit einigen Jahren positive Trend der Beschäftigungsentwicklung fort und die Nachfrage nach Büroflächen dürfte sich auch 2019 erfreulich entwickeln.
Bemerkenswert hierbei sei vor allem die Entwicklung des Leerstandes: Dieser ging 2018 zum achten Mal in Folge zurück. Die Leerstandsquote lag bei den grössten 127 Büromärkten Deutschlands im Schnitt bei 4,2 Prozent bzw. 70 Basispunkte unterhalb des Vorjahreswerts. In den A-Standorten reduzierte sich das Büroflächenangebot 2018 um fast 570.000 qm MFG auf eine Leerstandsrate von 3,4 Prozent, die B-Standorte konnten etwa 220.000 qm MFG abbauen (4,0 %), in den C- und D-Standorten verringerte sich der Leerstand um 90.000 qm MFG auf 4,6 Prozent bzw. um 110.000 qm MFG auf 5,6 Prozent. Mittlerweile hat sich das Leerstandsniveau in 35 Büromärkten auf bzw. unter die Schwelle von 3,0 Prozent bewegt, was einer Vollvermietung abzüglich einer unterstellten Fluktuationsreserve entspricht, so Schulten. «Die hohe Nachfrage dürfte auch 2019 kaum zu bewältigen sein. Besonders knapp sind die stark nachgefragten, kurzfristig bezugsfähigen Neubauflächen.» Die Situation in den Städten mit sehr geringen Angebotsvolumen dürfte sich 2019 noch stärker zuspitzen und es müsse gar an einigen Standorten mit Unternehmensabwanderungen gerechnet werden.
Büropreise auf Rekordkurs
Die Kaufpreise bei den Büroimmobilien durchbrachen 2018 die vorjährigen Rekordwerte deutlich. In den A-Standorten legten sie durchschnittlich um 11,6 Prozent zu und überschritten mit 11.050 Euro/qm erstmals die Schwelle von 10.000 Euro/qm. Die Spitzenmieten für Büroliegenschaften sind im achten Jahr in Folge gestiegen: Bei den A-Städten lag der gewichtete Durchschnitt der Spitzenmiete Ende bei 30,70 Euro/qm Bürofläche, im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Anstieg von 5,9 Prozent, seit dem letzten Zyklusminimum 2010 sogar ein Plus von 36,3 Prozent. In den B-Städten betrug der Durchschnittswert Ende 2018 14,00 Euro/qm (+2,5% über dem Vorjahreswert sowie 15,9% über der Spitzenmiete von 2010). Im Jahresverlauf 2018 sanken zudem die Nettoanfangsrenditen zum neunten Mal in Folge seit 2009 über alle Städteklassen auf neue Rekordwerte. In den A-Standorten lag der gewichtete Durchschnitt für Core-Immobilien Ende 2018 bei 3,0 Prozent und damit lediglich zehn Basispunkte unterhalb des Vorjahresniveaus.
«Es scheint somit langsam eine Bodenbildung einzusetzen», sagte Schulten auf dem Quo Vadis-Kongress in der deutschen Hauptstadt. Berlin liegt mit 2,8 Prozent vor München und Hamburg mit jeweils 2,9 Prozent gefolgt von Frankfurt/Main mit 3,0 Prozent. Etwas günstiger sind die Standorte Düsseldorf, Stuttgart und Köln mit Renditen zwischen 3,2 und 3,4 Prozent. Bei den B-Märkten liegen mittlerweile elf von 14 Märkten auf einem Renditeniveau von 4,5 Prozent oder darunter. Teuerste Märkte sind hier Nürnberg und Bonn mit jeweils 4,0 Prozent. Auch acht der 22 C-Märkte liegen auf einem Niveau gleich bzw. jenseits von 4,5 Prozent. Spitzenreiter sind Freiburg im Breisgau (4,0%), Heidelberg (4,1%) sowie Mainz (4,2%).