Immobilien, Wohnen, Schweiz

«Schweizer Immobilienzyklen dauern länger»

Fundim: «Immobilienzyklen in der Schweiz dauern länger»

Investmentmarkt Schweiz – Semi-direkte Immobilienanlagemöglichkeiten sind die Spezialität der Fundim SA mit Sitz in Lausanne. Die Lausanner Asset Manager setzen dabei vor allem auf nicht-kotierte Investitionsvehikel mit geringer Volatilität.

«Die Zyklen dauern in der Schweiz erheblich länger als etwa auf dem US-Immobilienmarkt – und dies erlaubt es, sich auf zukünftige Entwicklungen einzustellen», erklärt Fundim-CEO Daniel Moser. Die relativ schwache Volatilität ermögliche plausible Prognosen und folglich eine bessere Vorbereitung auf die Zukunft. Segmente, die Abwärtstrends im Immobilienbereich am besten standhielten, seien immer die gleichen: «Wohngebäude in den besten Lagen sowie für die Mittelklasse bestimmte Wohngebäude mit erschwinglichen Mietpreisen bieten die geringste Cashflow-Volatilität.»

Vorreiter mit Baurechten

Auf Entwicklungsseite verspricht laut Moser vor allem die Vermarktung von Wohngebäuden in Bestlagen, von Stockwerkeigentum in Innenstädten sowie von Familienwohnobjekten in Vorstadtzentren den besten Investitionsschutz. «Der Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln und zu Hauptverkehrsstrassen bleibt ein wesentlicher Faktor bei der Wahl der Lage von Immobilienanlagen», ergänzt Fundim-Finanzmanager Gilles Basse. Die Menschen suchten Wohnlagen, die gute Verkehrsverbindungen zu ihren Arbeitsplätzen bieten. So würden einige Städte am Rand der Metropolen mit gutem Verkehrsanschluss und zugleich hoher Lebensqualität zu bevorzugten Lagen für die Schaffung neuer Wohngebiete. Dabei gelte es jedoch zu beachten: «Der Raum Zürich mit seinen vielen Genossenschaften sowie die Region Genf mit ihren Entwicklungszonen sind landesweit die Märkte, in denen die öffentliche Hand am stärksten eingreift. Dieses direkt oder indirekt geförderte Wohnraumangebot beeinflusst den freien Markt», so Basse.

In der Westschweiz setzten die Lausanner Asset Manager daher zu Beginn des aktuellen Jahrzehnts auf ein in der Branche neuartiges Modell: Vor gut acht Jahren lancierte Fundim mit Realitim I das erste Kollektivanlagegefäss für Baurechte in der Romandie. Vier Jahre später folgte die Gründung der Anlagestiftung Fondation Equitim, welche sich auf die Schaffung von preiswerten Mietwohnungen konzentriert. Vor zwei Jahren ging dann der Fonds Realitim II SCPC mit einem Anfangskapital von 61 Millionen Franken an den Start.

«Unser Fokus liegt allgemein auf Projekten, bei denen eine Wertsteigerung von Grundeigentum absehbar ist. Dabei ist eine proaktive und professionelle Immobilienentwicklungstätigkeit essenziell, nämlich durch eine gewissenhafte Leitung allen Etappen der Verdichtung oder Umnutzung von Planungsgebieten», erläutert Basse. Ein zweiter Geschäftsfokus liege auf Entwicklung und Umsetzung der bereits erwähnten Baurechtsmodelle bei Immobilienprojekten. «Die Baurechte ermöglichen eine faire Partnerschaft mit den Grundbesitzer und zugleich billigere Mieten für die Mittelklasse.»

Risikoaufschlag inklusive

Da der nicht-kotierte indirekte Immobilienanlagemarkt in Krisensituationen weniger stark mit den Börsenbewegungen korreliere als die kotierten indirekten Immobilienanlagen, definiert Fundim die ausnahmslos nicht-kotierten Realitim- und Equitim-Anlagevehikel als «semi-direkt», wie Basse erklärt. Bei der Bewertung der Portfolioprojekte berücksichtige Fundim die Risikoaufschläge, die sich nach Einschätzung des eigenen Teams und des Schätzungsexperten aus den vorhersehbaren zukünftigen Risiken ergeben, sagt Moser. «Somit ist die Wertentwicklung des Portfoliobestands unserer Anlagevehikel weniger volatil, was mit der generellen Wirtschaftskrisenresistenz des Immobiliensektors im Einklang steht.»

Dieser Beitrag erschien erstmals im Schweizer Fachmagazin IMMOBILIEN BUSINESS (Ausgabe 1-2/2019).

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