Investmentmärkte – Demografie und Technologisierung sind derzeit nach Meinung der Experten und Researcher von Barings Real Estate die wichtigsten zu beobachtenden Einflussfaktoren auf Europas Immobilienmärkten.
«Die heutige Situation auf den Finanzmärkten ist nicht unbedingt die Folge einer aussergewöhnlichen Geldpolitik und dem damit einhergehenden Schuldenüberhang nach der Finanzkrise. Der Rückgang der globalen Zinssätze ist vielmehr ein Trend, der bis zu den 1980er Jahren zurückzuführen ist», sagt Paul Stewart, Head of European Real Estate Research & Strategy bei Barings. Das internationale Finanzservice-Unternehmen weist aktuell weltweit mehr als 1.900 Mitarbeitende in 16 Ländern und rund 310 Milliarden US-Dollar Assets under Management auf. Die europäische Immobilienplattform von Barings umfasst über 110 Angestellte in 13 Niederlassungen und managt derzeit Assets im Wert von 5,8 Milliarden US-Dollar.
Kreditrisiko geringer
Während sich die Zinssätze allmählich normalisierten, sei nach den jüngsten Prognosen der Europäischen Zentralbank davon auszugehen, dass Inflation, Zinsen und Immobilienrenditen in den nächsten drei bis fünf Jahren nicht wieder auf das Niveau vor der Finanzkrise steigen, sagt Jorge Duarte, Managing Director Real Estate Fund Management Europe. «Mit Blick auf nur sanft steigende Zinsen in den nächsten Jahren lässt sich ein Investitionsschutz am besten durch die Auswahl von Märkten erreichen, in denen die langfristigen Mietwachstumsraten am stärksten sind, gestützt etwa durch die demografische Entwicklung, den technologischen Wandel – und auch gewisse Entwicklungsbeschränkungen.» Barings Real Estate Europe hat hier vor allem Grossbritannien und Deutschland im Visier. «Beide Märkte sollten einem allmählichen Zinsanstieg standhalten können. Der Immobilienmarkt in UK sei heute weitgehend «deleveraged», verglichen mit früheren Krisen Anfang der 1990er Jahre und während der Finanzkrise, ergänzt Research-Stratege Stewart. Daher sei der Kreditfaktor, der normalerweise die Abschwächung eines Immobilienmarktes zu einem Einbruch verstärkt, zum Beispiel im aktuellen Immobilienzyklus im UK nicht gegeben.
Auf dem europäischen Kontinent gebe es Anzeichen, dass sich auch hier die Qualität der Kreditbücher im Vergleich zur Zeit der Finanzkrise erheblich verbessert hat und der Markt widerstandsfähiger ist. Vieles hänge aber letztlich von der Geschwindigkeit des Zinsanstiegs ab. «Momentan rechnen wir nur mit einem moderaten Anstieg, und zwar in einem Tempo, das unterstützend wirkt, während sich der Mietzyklus in seiner Wachstumsphase befindet», erläutert Duarte. Entscheidend sei aber auch die Verortung der Märkte im Zyklus: Während das Vereinigte Königreich mit seinem starken Mietpreisanstieg in den letzten fünf, sechs Jahren sehr nahe an der Spitze des Zyklus stehe, befinde sich hinsichtlich Mietwachstum und Leerstandsraten der deutsche Markt noch näher an der Mitte des Zyklus und könnte noch einige Jahre so weiterwachsen.
Zyklen beachten
«Kerninvestoren mit langem Anlagehorizont müssen sich eines zyklischen Einstiegspunkts bewusst sein, sollten sich aber am stärksten darauf konzentrieren, wo die langfristigen strukturellen Treiber wahrscheinlich zu ihren Gunsten scheinen», erklärt Stewart. In Bezug auf demografische Trends wie Bevölkerung, Urbanisierung und Alterung bedeute dies im weitesten Sinne eine Ausrichtung auf nordeuropäische Städte, einschließlich derjenigen in Skandinavien, den Niederlanden, UK und den deutschen Großstädten. Diejenigen, die eine größere Risikobereitschaft mit einem kürzeren Anlagehorizont haben, sollten sich auf die zyklischen Angebots- und Nachfragedaten konzentrieren: Umsatz, Leerstand und geplante Neubauflächen.
Der Artikel erschien erstmals im Schweizer Fachmagazin IMMOBILIEN BUSINESS (Ausgabe 12/2018).