Die Corona-Pandemie und der zu ihrer Eindämmung verhängte Lockdown führen zu Nebenwirkungen auf den Immobilienmärkten. Einzelne Asset-Klassen sind dabei besonders betroffen. Vor allem bei der Immobilienfinanzierung schaut man jetzt genauer hin, wie bei der 4. Edition der länderübergreifenden Online-Konferenz Real Estate Brains deutlich wurde.
Ulrich Zick, Head of Treasury bei der zu Swiss Life AM zählenden Corpus Sireo Group in Deutschland, blickt mit Argusaugen auf das Immobilien- und Entwicklungsportfolio der Gruppe. Er verantwortet unter anderem den Kreditbeschaffungsbereich mit einem jährlichen Volumen von etwas über einer Milliarde Euro. «Wir haben gleich Mitte März zu Beginn der Pandemie in Kontinentaleuropa die Darlehensbestände genauestens analysiert», berichtete Zick bei der Real Estate Brains-Konferenz am 28. April 2020. Dabei habe man erste Problemfälle identifiziert: ein Shoppingcenter und ein Einzelmieterobjekt. Bei beiden Immobilien leuchtete die rote Warnlampe, die Kreditverträge beinhalten sogenannte Cashflow-Covenants*.
Gemeinsame Lösungssuche
Corpus Sireo arbeitet, wie Zick weiter ausführte, bei der Kreditbeschaffung mit etwa 30 bis 40 Banken relativ eng und wiederkehrend zusammen: «Aktuell sind wir an vier Neuanträgen dran, hauptsächlich Entwicklungen für die Asset-Klassen Büro und Wohnen, sowie an einem grossen Abschluss für ein Single-Tenant-Gebäude.» Man rede «freundschaftlich» mit den Banken und versuche auszuloten, wie man gemeinschaftlich auf die Krise reagieren und gemeinsame Lösungen in dieser aussergewöhnlichen Lage finden könne, sagte Zick.
In den Darlehensverträgen sei eine Situation, wie man sie jetzt erlebe, nicht sauber abgebildet. Dies betreffe sowohl die Reportings als auch die Berechnungsgrundlagen für die Cashflow-Covenants* als auch andere Kreditverträge mit sogenannten LTV-(Loan-To-Value)-Covenants. Letztere seien in der derzeitigen Lage noch kein Thema, könnten aber im weiteren Verlauf der Krise noch eines werden, so Zick.
«Im Vergleich zur Finanzkrise von 2008 verfügen die heutigen Vehikel und Konstruktionen über deutlich mehr Liquidität. Die Beleihungshöhen sind niedriger und die Zinsen – ein Mittel von 1,5 Prozent per annum unterstellt – können gedeckt werden, allein schon durch die geleisteten Mieteinnahmen aus den Monaten Januar bis März.» Gleichzeitig, räumte Zick ein, sei aber auch der Reporting-Bedarf gegenüber den Eigentümern von Corpus Sireo höher.
Den Abschwung vor Augen
Man stehe vor der «schlimmsten Rezession seit dem Zweiten Weltkrieg» – und damit auch vor einer Situation, welche kaum jemand zuvor erlebt hätte, erklärte Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp AG. Sektoren, die nun betroffen seien und litten, wie etwa Retail und Hotel, würden sich aller Voraussicht nach nur langsam wieder erholen. Klaus erwartet beispielsweise für die Hotelbranche einen Zeitraum von bis zu drei Jahren, ehe die Zahlen wieder das Vorkrisenniveau erreichen könnten.
Die Berlin Hyp als ein auf Immobilienfinanzierung spezialisiertes Bankinstitut weise derzeit ein Kreditvolumen von 23 Milliarden Euro aus, so Klaus. Geografisch fokussiere man sich dabei auf den Heimatmarkt Deutschland, sei aber auch in weiteren Ländern Kontinentaleuropas aktiv, wie etwa in Frankreich und Benelux oder Polen und Tschechien. Das Geschäft der Berlin Hyp umfasst nahezu alle Asset-Klassen einschliesslich Projektentwicklungen. Die Schwerpunkte liegen gemäss Klaus vor allem auf Büro und Wohnen, im kleineren Masse werden die Immobilienbereiche Einzelhandel, Hotel sowie Logistik bedient.
«Wir haben zum Glück nur wenig Finanzierungen im Bereich Hotel und Einzelhandel», so Klaus. Die während der Lockdown-Phase anfallenden Verluste würden in diesen Segmenten nicht in Gänze wettgemacht werden können. Hinzu komme eine «signifikant steigende Arbeitslosigkeit» sowie einige Insolvenzen, auch wenn versucht werde, vieles durch Wirtschaftsprogramme aufzufangen, gab Klaus zu bedenken: «Die Kriseneffekte werden nach und nach sichtbar, so wie kleine Dominosteine, die nacheinander fallen.»
«Wohnen müssen alle»
Der seit Oktober 2016 amtierende Vorstandsvorsitzende der Berlin Hyp geht davon aus, dass es «gewisse Preiskorrekturen» auf dem Immobilienmarkt geben wird. «Darüber sprechen wir bereits seit ein paar Jahren. Wir hatten ja schon das Gefühl, dass wir am Ende eines langen Booms im Immobiliensektor sind», so Klaus. Allerdings gebe es einen grossen Unterschied im Vergleich zur letzten Krise: «Wir haben hier nicht eine Krise, die durch den Immobiliensektor hervorgerufen wird mit viel Subprime-Ware, also viel Ramsch. Es ist de facto ein gesunder Sektor, mit vielleicht hier und da gewissen Preisen, die korrigiert werden müssen.» Aktuell handele es sich eher um eine breite Wirtschaftskrise, bei der Politik, Banken und Regulatoren verhindern wollen, dass sich diese zu einer Finanzkrise ausweitet.
Die Regulatoren hätten äusserst frühzeitig und pragmatisch reagiert und den Banken viele Erleichterungen auf der Kapitalseite gegeben. Hinzukomme, dass die Banken heute sehr viel stärker kapitalisiert seien als in der letzten Krise und auch der Immobiliensektor verfüge über viel mehr Kapital und Liquidität als 2008.«Die Anzahl der Tilgungsaussetzungen ist viel geringer als wir erwartet haben», sagte Klaus. «Das spricht vielleicht dafür, dass wir doch auch sehr viel Liquidität im Immobiliensektor haben.» Der Berlin-Hyp-Chef ist überzeugt, dass Immobilien gerade in Zeiten von viel Volatilität wieder ein «safe haven» sein werden. Nicht alles im Immobiliensektor werde durch Corona und die Folgen in Mitleidenschaft gezogen werden. «Wohnen müssen wir alle irgendwo – trotz Krise», so sein Fazit.
«Immobilienkrise verhindern»
Auch Beat Schwab, Verwaltungsratspräsident der Zug Estates AG und VR-Mitglied der Schweizer Raiffeisen-Gruppe, verwies darauf, dass die Banken bei der Finanzkrise 2008 ein Problem waren – heute dagegen seien sie ein Teil der Lösung: «Deshalb sehe ich kurzfristig keine Finanzkrise, die aus der Coronakrise entsteht. Sie könnte aber noch kommen, wenn wir nicht vorsichtig sind.» Doch sind die ersten Reaktionen nach seiner Einschätzung sehr positiv, rasch und überzeugend, auch von Regierungsseite mit den neu aufgelegten Kredit- und Unterstützungsprogrammen. «Da wurde kurzfristig sehr viel getan, um die Wirtschaft zu stabilisieren.»
Die grösste Herausforderung besteht Schwab zufolge darin, eine Immobilienkrise zu verhindern – und in der weiteren Folge eine erneute Finanzkrise. Ein erstes Gegenmittel sei es, vernünftige Lösungen zwischen Vermietern (Eigentümern und Investoren) und den Mietern zu finden. Die Immobilienbranche forderte er auf, vernünftige, kulante und ausgewogene Lösungen umzusetzen bei denen «alle ihren Anteil übernehmen und beitragen, damit das wirtschaftliche Gleichgewicht gesichert werden kann».
Hier präferiert Schwab etwa die in der Schweiz diskutierte «Drittelslösung», bei der Vermieter, Mieter und Staat je ein Drittel des ausstehenden Mietzinses übernehmen: «Wir müssen da ein Gleichgewicht finden und wenn die staatlichen Programme weitergehen, bin ich optimistisch, dass es keine Finanzkrise gibt. Denn es gibt dann die Tiefzinsphase, die in meinen Augen weitergehen wird, also günstige Liquidität, die vielen Firmen über die Runden helfen wird, und auch vielen Mietern in unserer Branche.»
In einer nächsten, zweiten Phase müssten aber die Staaten über Konjunkturprogramme nachdenken, denn man habe es auch mit einem Nachfrageproblem zu tun. Umsätze seien im Lockdown weggefallen und kämen – zumindest teilweise – nicht sehr schnell zurück. «Es braucht jetzt die nächsten Programme, die Kurzarbeitsentschädigungen, die helfen, dass der Konsum bis zu einem gewissen Grad aufrechterhalten wird.» Hierzu zählt Schwab auch steuerliche Erleichterungen für die Unternehmen, damit die Rezession, die es geben werde, kurz bleibt, und man vielleicht schon wieder 2021 ein positives Wachstum habe. Dann werde es auch wieder für die Immobilienbranche aufwärts gehen, ist Schwab überzeugt.
Geringeres Neukreditvolumen
«Wenn wir uns alle unvernünftig verhalten und nur in Panik geraten, würde ich eine Bankenkrise nicht ausschliessen», mahnte Klaus und plädierte für eine «ruhige Hand». Der Regulator habe den Banken Luft gegeben und er müsse diese jetzt auch «in diesen Puffer reingehen lassen». Klar sei aber auch, dass die Risikokosten bei den Banken steigen werden: «Hier gilt es, nicht panisch zu reagieren, wenn dann die Kapitalquoten zurückgehen.» Die kreditgebenden Banken seien weiterhin «offen für neues Geschäft». Man müsse sich jetzt das jeweilige Objekt jedoch ganz genau anschauen und fragen, ob es in der Phase einer Rezession bestehen kann. «Die Ergebnisse werden sehr unterschiedlich ausfallen je nach Lage und je nach Objekt», so Klaus. Banken würden auch weiterhin Retail finanzieren, nur eben nicht mehr jede Immobilie. Auch im Bürosegment erwarte er «einige Adjustierungen», allerdings nicht den befürchteten grossen Homeoffice-Effekt: «So schön alles Zuhause auch funktionieren mag, viele sehnen sich wieder danach, ins Büro zu gehen. Coworking zuhause mit dem Partner und gleichzeitig Home Schooling – das ist kein Dauerzustand.»
Klaus geht davon aus, dass das Neukreditvolumen bei der Immobilienfinanzierung sich erst einmal drastisch reduzieren wird und es auch bei den Margen je nach Produkt zu Veränderungen kommt. «Mit den bisher sehr niedrigen Margen, war das Produkt Immobilie einfach nicht korrekt gepreist.» Zudem hätten einige im Firmenkundengeschäft ihre Liquiditätslinien gezogen, wüssten aber gar nicht, was sie damit machen sollten, und würden es wieder als Einlagen zu den Banken bringen. Die Folge: «Die eine oder andere kleinere Bank bietet jetzt auch höhere Einlagensätze an. Das ist für mich schon so ein kleines Warnzeichen.» Es werde zu Marktbereinigungen kommen, auch im Immobilienbereich, zeigte sich Klaus überzeugt. Es werde Verlierer geben, etwa bei den Immobilieninvestoren, die zu hoch «gelevert» und zu wenig Liquidität hätten, wenn jetzt die Rezession noch stärker werde und der Lockdown länger anhalte.
Hinzu komme ein weiterer Faktor, erklärte Beat Schwab: «Man darf nicht vergessen, wir waren ohnehin am Ende eines zehn- bis 15-jährigen Zyklus». «Der Peak war bereits vor Corona teils überschritten, etwa an der Bahnhofstrasse in Zürich. Preisentwicklungen werden in Zukunft weiter auseinander gehen.»
Downside-Impuls überwiegt
Auch bei den Fonds werde nun genau hingeschaut. Reine Büro- und Retail-Liegenschaften würden preislich unter Druck geraten. Aber hier müsse man ganz genau differenzieren, etwa zwischen Food und Nonfood oder zwischen Retail in urbanen Zentren und in der Agglomeration. «Wir werden sinkende Preise sehen, insbesondere bei Büroliegenschaften, beim Retail und bei Shoppingcentern in peripheren Lagen. Die Netto-Effekte einer Rezession sind nun einmal negativ», sagte Schwab. Das Downside-Moment werde für mindestens die nächsten zwölf bis 18 Monate überwiegen.
«Wir werden, wie immer in einer Rezession, steigende Arbeitslosenzahlen und Rückgänge beim Konsum sehen. Dies führt zu insgesamt rückläufigen Mieten über die ganze Branche hinweg.» Aber es gebe auch Chancen, beispielsweise bei der Wiedereröffnung der Geschäfte, die eine grosse Chance für den stationären Handel seien, um zu zeigen, dass es ihn braucht, dass es die sozialen Kontakte braucht und die Leute nicht nur im Internet bestellen wollen. Strukturell werde es mittel- bis längerfristig sicher wieder ein Upside-Potenzial geben, so Beat Schwabs Prognose. «Doch kurzfristig ist leider die Downside dominant.»
*: Covenants = Nebenbestimmungen in Kreditverträgen, spezifische Verhaltenspflichten. Um etwa das Finanzrisiko zu begrenzen bzw. zu kontrollieren, erhalten Unternehmen bestimmte Vorgaben bzgl. der Leverage Ratios, die sie während der Laufzeit eines Kredits einhalten müssen. Die Nichteinhaltung führt meist unmittelbar zu einer Rückforderung des vollen Kreditbetrages.
Dieser Beitrag über die Folgen der Corona-Krise in der Immobilienfinanzierung erschien erstmals im Schweizer Immobilienbrief Nr. 299 vom 5. Mai 2020.