Das Wirtschaftsresearch-Team von Edmond de Rothschild (EdR) hat die Entwicklung europäischer Wohnimmobilienpreise näher untersucht. Jean-Christophe Delfim, Ökonom für den Euroraum, die Schweiz und die Immobilienmärkte berichtet im DOMBLICK-Interview über die wichtigsten Erkenntnisse der Studie und benennt die Einflussfaktoren in den Märkten Deutschland (Teil 2 heute) und Schweiz (Teil 1; bereits vor einer Woche hier publiziert).
Was stellen Sie beim Blick nach Deutschland fest? Dort hat es in den vergangenen Jahren ja teils sehr starke Preisänderungen nach oben gegeben.
Deutschland als der Wirtschaftsmotor Europas verzeichnete, ungeachtet von der Verlangsamung nach der europäischen Schuldenkrise, ein fast zehnjähriges relativ starkes Wirtschaftswachstum. Diese Phase des dynamischen Wachstums fiel zeitlich mit einem Anstieg der deutschen Wohnimmobilienpreise zusammen: mehr als 66 Prozent seit dem dritten Quartal 2009 auf dem gesamten Markt und noch mehr in grossen Ballungsräumen wie München oder Frankfurt. Ausschlaggebend waren steigende Bevölkerungszahlen in den Grossstädten dank Zuzug von kleineren Städten und ländlichen Regionen, aber auch durch die insbesondere seit 2015 verstärkte Migration aus dem Ausland. Infolgedessen verzeichnet der Bausektor ein starkes Wachstum und das Wohnungsangebot wächst.
Die Versorgung mit neuen Wohnungen ist in Deutschland aber weiterhin unzureichend: Die Zahl der jährlich gebauten Wohneinheiten deckt in der Regel nur ein Drittel bis die Hälfte der in den deutschen Metropolen benötigten neuen Wohneinheiten ab. Die steigende Zahl der Haushalte in Grossstädten wird zudem durch den steigenden Anteil der Einpersonenhaushalte noch verstärkt. Dieser Umstand hat übrigens auch zur Entstehung des Mikroapartment-Segments geführt. Der Anstieg der Wohnimmobilienpreise in Deutschland betrug so seit dem ersten Quartal 2009 im Durchschnitt 1,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal bzw. 4,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Was waren die Gründe für diese Entwicklung?
Die ausschlaggebenden makroökonomischen Faktoren waren nach unserem Modell das BIP-Wachstum, welches mit 0,30 Prozentpunkten zum vierteljährlichen Plus bei den Wohnimmobilien beitrug. Dies entspricht einem Viertel des gemessenen Anstiegs. Der durchschnittliche Beitrag der Kerninflation lag trotz einer gewissen Volatilität, bei ebenfalls 0,30 Prozentpunkten pro Quartal. Die Kreditbedingungen waren hingegen mit durchschnittlichen 0,15 Prozentpunkten nicht, wie etwa in der Schweiz, der grösste Preistreiber.
Doch seit dem dritten Quartal 2018 sieht dies nun anders aus. Dieser Wert stieg nun auf durchschnittlich 0,42 Prozentpunkte, was auf eine grössere Bedeutung der Kreditbedingungen für die Erhöhung der Wohnimmobilienpreise in Deutschland hinweist. Änderungen der Baukosten haben seit 2009 mit 0,05 Prozentpunkten pro Quartal nur einen kleinen Beitrag zum Anstieg der Immobilienpreise geleistet. Aber auch hier ist der Einfluss seit etwa zwei Jahren gestiegen, insbesondere aufgrund der hohen Nachfrage im Bausektor, was zu erhöhten Kosten geführt hat.
Seit 2017 beträgt der durchschnittliche Beitrag der Leerstandsquote zum Preisanstieg bei Wohnimmobilien 0,5 Prozentpunkte. Damit ist die derzeit beobachtete niedrige Leerstandsquote hier für mehr als ein Viertel des durchschnittlichen Preiswachstums seit 2017 verantwortlich. Angesichts der nach wie vor ausgeprägten Kluft zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum rechnen wir nicht mit einer baldigen Trendumkehr.
Also ein klassisches «Weiter so!» wie in den vergangenen Jahren?
Die Wohnimmobilienpreise in Deutschland dürften bis zum vierten Quartal 2020 weiter steigen. Und zwar mit einer Rate, die mit der der letzten drei Jahre vergleichbar ist. Die durchschnittlichen Wachstumsraten sollten für 2019 bei 7,6 Prozent liegen. Dies insbesondere dank der sehr starken Leistung in den ersten beiden Quartalen mit 8,0 bzw. 8,8 Prozent. Der Preisanstieg dürfte dann 2020 bei 6,4 Prozent (zwischen 4,6% und 9,9% je nach geschätztem Konfidenzintervall) liegen. Die im Vergleich zum historischen Niveau in Deutschland relativ niedrige Leerstandsquote dürfte bis Ende 2020 für die Hälfte des Anstiegs bei den Wohnimmobilienpreisen verantwortlich sein. Der andere Teil des Wachstums wird gleichermassen von Inflation und Kreditausweitung getrieben. Das gebremste Wirtschaftswachstum in Deutschland wird sich voraussichtlich ab dem vierten Quartal 2019 wieder stärker und damit dämpfend auf das Wachstum der Wohnimmobilienpreise auswirken.
Vielen Dank, Herr Delfim, für das sehr interessante Gespräch.