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Alternative Anlageklassen: «Eine liquide Strategie bietet mehrere Vorteile»

Pierre Toussain ist Portfoliomanager und Analyst für themenbasierte Aktienstrategien bei Oddo BHF AM. Im Interview mit der DOMBLICK-Redaktion spricht er über alternative Anlageklassen, wie etwa wachsende Nischen am Immobilienmarkt sowie börsenkotierte Immobilien-Anlageformen in der Euro-Zone.

Herr Toussain, in Zeiten niedriger Zinsen und eines begrenzten Horizonts von renditestarken Anlagen konzentriert sich der Immobilienmarkt zunehmend auf alternative Anlageklassen und Nischensegmente. Können Sie diese für uns identifizieren und welche Vorteile bringen sie jeweils?

Die Segmente ausserhalb der üblichen Immobilienklassen sind eine echte Chance. Als alternative Immobilieninvestitionsmöglichkeiten sehe ich die Sektoren Logistik, Gesundheitswesen und Studentenunterkünfte. Die grösste Herausforderung besteht darin, die besten Akteure zu identifizieren, da die zugrundeliegenden Märkte immer noch sehr fragmentiert sind.

Insbesondere sehen wir in der Logistikbranche grosse Chancen, welche mit dem Aufstieg des E-Commerce verbunden sind. Einige Dinge sind schwer vorherzusagen, aber wir sind ziemlich zuversichtlich in die Zukunft des Online-Handels, aber auch beim künftigen Bedarf an Altenheimen und Studentenunterkünften.

Diese alternativen Immobilieninvestitionen sind interessant, weil sie von höheren Renditen mit starken Fundamentaldaten profitieren und eine gute Absicherung darstellen, wenn wir im Zyklus voranschreiten. Dies ist auch ein Weg, um den Wandel und die Entwicklung der Städte von morgen zu nutzen.

Unter anderem haben Sie Studentenwohnungen und Wohnen im Alter als lukrative Marktnischen bezeichnet. Gibt es bestimmte europäische Länder, die Sie in diesem Zusammenhang hervorheben möchten?

In beiden Bereichen mangelt es an Angeboten und es sind nur wenige börsenkotierte Spieler vorhanden. In Kontinentaleuropa gibt es zum Beispiel nur einen reinen belgischen Akteur auf dem Nischenmarkt für Studentenwohnungen, während die anderen in Grossbritannien zu finden sind. Nach wie vor sind in diesem Segment nur wenige Portfoliotransaktionen in Belgien oder etwa in den Niederlanden zu beobachten.

Wir sehen jetzt eine gewisse Entwicklung auf der Iberischen Halbinsel, da Angebot und Nachfrage stark bleiben. Dies wird unterstützt von einer zunehmenden Anzahl internationaler Studenten, während sich der Markt noch in einer frühen Reifephase befindet und fragmentiert ist.

In Bezug auf den Seniorenwohnungsmarkt beobachten wir ein europaweit verbreitertes Angebot, jedoch mit denselben zugrundeliegenden Markttrends, was bedeutet: das Fehlen eines angemessenen Angebots für eine wachsende Nachfrage. Hier verfügen beispielsweise Spanien und Portugal über ein attraktives Risiko-/Ertragspotenzial aufgrund des grossen Anteils einer älteren Bevölkerung und fragmentierter Märkte.

Auch Logistikimmobilien sind dank eCommerce sehr gefragt. Wo sehen Sie hier konkrete Marktchancen in Kontinentaleuropa?

Die Logistik profitiert derzeit vom strukturellen Rückenwind des E-Commerce-Wachstums, aber auch vom Urbanisierungstrend in ganz Europa. Gemäss ProLogis benötigt ein Online-Shop dreimal mehr Lagerraum als ein physisches Unternehmen.

Die Branchenaussichten für Lagerimmobilien bleiben in anderen Teilen Europas positiv, dies gilt jedoch insbesondere für Vermögenswerte in erstklassigen Lagen und für die städtische Lagerung für Lieferungen auf der letzten Meile, bei denen das Flächenangebot knapp geworden ist.

Wir konzentrieren uns auf die Marktführer und profitieren davon, Eigentümer und Entwickler von grossen modernen Flächen, sogenannten «Big Boxes», und städtischen Lagerflächen zu sein. Grössenvorteile und eine länderübergreifende Diversifizierung ermöglichen es, die Dynamik des europäischen Logistikmarktes voll zu nutzen und gleichzeitig Risiken zu diversifizieren.

Viele Anleger setzen auf börsenkotierte Immobilienanlageformen. Wie sehen Sie die aktuellen Chancen bei Immobilienaktien, Fonds oder Real Estate Investment Trusts (REITs)?

Die meisten Anleger investieren meiner Ansicht nach lieber auf dem Direktmarkt. Die Investition in eine liquide Strategie bietet jedoch mehrere Vorteile. Bei börsenkotierten und nicht börsenkotierten Immobilien handelt es sich jeweils um den physischen Immobilienbesitz.

Ein wesentlicher Unterschied besteht jedoch darin, dass diese an zentralisierten Börsen gehandelt werden und somit sofortige Liquidität bei transparenter Preisgestaltung bieten. Darüber hinaus bietet es eine grosse Diversifikation nach Ländern und Regionen, Teilsektoren und Städten. Eine Allokation in börsenkotierte Immobilien kann das Risiko-Rendite-Profil eines gesamten Portfolios verbessern, da Immobilien tendenziell eine geringe und in einigen Fällen negative Korrelation mit traditionellen Anlageklassen, einschliesslich Aktien, aufweisen.

Letztlich können diese Unternehmen potenziell Wert schaffen, indem sie Vermögenswerte bzw. Portfolios zyklisch vermitteln. Dies geht aus unseren Analysen hervor und ist auch in unseren Vermögenswerten ablesbar, welche nicht durch Direktinvestitionen replizierbar sind.

Vielen Dank, Herr Toussain, für das sehr interessante Gespräch.

Zur Person: Pierre Toussain ist seit 2011 Portfoliomanager bzw. Analyst für themenbasierte Aktienstrategien bei ODDO BHF AM tätig. Zuvor war er während fünf Jahren Aktienanalyst bei Orsay AM. Er hat einen Master-Studiengang in Finanzwirtschaft an der London South Bank University absolviert und ist Absolvent der IPAG Business School. Pierre Toussain ist zudem Mitglied der SFAF, der französischen Vereinigung für Finanzanalysten.

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