Die in der Schweiz börsenkotierte Varia US Properties AG erzielte 2022 trotz eines sehr volatilen US-Immobilienmarkts deutliche Miet- und Wertsteigerungen in ihrem Portfolio.
Die 2015 gegründete Schweizer Immobiliengesellschaft ist ausschliesslich im US-amerikanischen Mehrfamilienhaussektor mit Schwerpunkt auf dem Sekundär- und Tertiärmarkt von Wohnimmobilien tätig. «Die starken Ergebnisse, welche Varia US Properties 2022 erzielt hat, sind auf die hohe Qualität des Portfolios und die Wirksamkeit der Neupositionierung zurückzuführen. Es zeigt auch einmal mehr die Solidität des Immobilienportfolios für die US-Arbeitnehmerschaft («Workforce Housing») in den Bundesstaaten, in denen das Unternehmen investiert.»
Dies sagte Manuel Leuthold, Präsident des Verwaltungsrates von Varia US Properties am Tag der Vorstellung der jüngsten Geschäftszahlen. Für 2023 rechnet der Verwaltungsrat mit einem leichten Rückgang der Portfoliobewertung, aber auch mit starken Betriebsergebnissen, welche Investor:innen weiterhin zugutekommen werden.
Allgemein weniger Transaktionen auf dem US-Markt
«Der US-Immobilienmarkt war 2022 sehr volatil. Das Jahr begann mit einem Mehrjahreshoch, einem lebhaften Marktgeschehen und immer noch niedrigen Kapitalisierungs- und Zinssätzen. Im weiteren Verlauf des Jahres erhöhte die US-Notenbank Fed die Zinssätze so schnell wie nie zuvor, was zu einer immer stärkeren Ausweitung der Kapitalisierungssätze und zu weniger Transaktionen auf dem Markt führte», erklärte Patrick Richard, Delegierter des Verwaltungsrates von Varia US, am vergangenen Donnerstag (30. März 2023).
Sein Unternehmen sei von dieser Marktverschiebung aufgrund der Qualität der Immobilien und des hohen Anteils an festverzinslichen Schulden bisher nur geringfügig betroffen gewesen.
Die Mieteinnahmen stiegen im 2022 um 17,3 Prozent auf 126,5 (2021: 107,9) Mio. US-Dollar. Die Mieteinnahmen auf vergleichbarer Basis um 8,0 Prozent auf 76,5 (von 70,8) Mio. USD. 2022 erzielte das Unternehmen einen realisierten Gesamtertrag von 188,4 (163,6) Mio. USD. Aufgrund von realisierten Gewinnen aus Veräusserungen stieg der Betriebsgewinn auf Stufe EBITDA um 9,3 Prozent auf 88,2 Mio. USD, die EBITDA-Marge sank von 49,3 auf 46,8 Prozent.
Nettogewinn niedriger
Der Betriebsgewinn (inkl. Neubewertung) ging auf 197,6 (237,1) Mio. USD zurück. Im Vergleich dazu stieg der Betriebsaufwand von 82,9 auf 100,2 Mio. USD. Der Nettogewinn aus Fair-Value-Anpassungen betrug 153,7 (Vorjahr: 197,4) Mio. USD. Darin enthalten ist ein realisierter Gewinn von 44,4 Mio. aus den im Jahr 2022 verkauften Immobilien. Dieser Betrag stellt die Bewertungsänderung für das gesamte Portfolio seit 1. Januar 2022 dar und beinhaltet den im Berichtsjahr investierten CAPEX.
Der Nettogewinn für den Berichtszeitraum beträgt 122,6 nach 156,0 Mio. USD im Jahr zuvor. Die Zahlung von Schuldzinsen in Höhe von 44,0 (30,0) Mio. USD und ein tieferer Ertragssteueraufwand von 29,4 (48,5) Mio. sind hierin berücksichtigt. 2022 verzeichnete das Unternehmen ausserdem einen Netto-Fremdwährungsgewinn in Höhe von 462.000 (2021: 178.000).
Mehr Verkäufe als Ankäufe
In Folge seiner fortgesetzten Strategie zur Verbesserung der Portfolioqualität sowie der Risikosenkung bezogen auf Standort und Baujahr wurden 2022 mehr Objekte verkauft als neu erworben. Damit wurden zugleich der Gesamtwert des Portfolios und dessen Ertragspotenzial erhöht, so Patrick Richard. «Varia US beabsichtigt, weiterhin 10 bis 15 Prozent des Portfolios pro Jahr zu veräussern und so dessen Qualität zu verbessern.»
Ende 2022 umfasste das Portfolio 41 Einheiten mit 11.042 Wohnungen in 14 US-Bundesstaaten. Ein Jahr zuvor (Ende 2021) waren es 43 Einheiten mit 11.887 Wohnungen in 15 US-Bundesstaaten. Der Gesamtwert des Portfolios per 31. Dezember 2022 betrug 1,704 (31.12.2021: 1,412) Mrd. USD. Die Vermietungsquote des Portfolios sank von 94,6 auf 93,1 Prozent. Die meisten Immobilien befinden sich in Kentucky (16%), Indiana (13%), Arizona (12%), North Carolina und Texas (jeweils 11%) sowie Missouri (10%) – siehe Abbildung hier unten.
«Diese Diversifizierung unterstützt nicht nur die Umsetzung der Unternehmensstrategie von Varia US in Zeiten wirtschaftlicher Volatilität. Sie ist auch ein Vorteil in Bezug auf die Klimaresistenz des Portfolios», erklärte Leuthold.
Fortschritte beim Thema ESG
2022 habe Varia US auch bedeutende Fortschritte im Nachhaltigkeitsbereich (ESG) erzielt. So habe das Unternehmen erstmals an der in der Immobilienbranche führenden ESG-Bewertung GRESB teilgenommen. Dabei habe es im Vergleich zu seinen Mitbewerbern ein sehr gutes Ergebnis erzielt, so Leuthold. Des Weiteren biete Varia US inzwischen in mehr als 55 Prozent (2021: 21%) seiner Wohnanlagen Recycling als Bestandteil der lokalen Abfallentsorgung an.
«Ziel ist es, bis Ende 2023 in allen Wohnanlagen eine solche Recycling-Lösung für die Bewohnerinnen und Bewohner anbieten zu können. Um die ESG-Themen für das Unternehmen auch strategisch zu verankern und sein Engagement als verantwortlich handelndes Unternehmen zu unterstreichen, hat Varia US 2022 ein ESG-Komitee auf Stufe Verwaltungsrat gebildet. Dieses Komitee besteht aus drei Mitgliedern des Verwaltungsrates und wird von Teammitgliedern des Varia-US-Vermögensverwalters Stoneweg unterstützt.» Varia US werde seinen vollständigen ESG-Bericht für 2022 Ende Juni 2023 veröffentlichen. Er werde auf dem Berichtsindex des Sustainability Accounting Standard Board (SASB) basieren.
Der Verwaltungsrat schlägt der Generalversammlung (am 25. April 2023 in Zürich) vor, am 10. Mai 2023 eine Ausgleichszahlung («True-Up») von 1,20 CHF pro Aktie auszuschütten. Daraus ergibt sich eine vorgeschlagene Ausschüttung von 3,20 CHF pro Aktie für das Geschäftsjahr 2022.
Ausblick auf 2023
«Wir freuen uns auf ein erfolgreiches, aber herausforderndes Jahr 2023. Zumindest in der ersten Jahreshälfte dürfte der Markt weiterhin etwas träge sein. Dann dürfte die Situation in Bezug auf die Zinssätze und Kapitalisierungssätze etwas an Sicherheit gewinnen. Dies ermöglicht hoffentlich den Beginn eines Aufschwungs. Mehrfamilienhäuser, insbesondere das B-Segment, bleiben neben dem Industriesektor der resilienteste Immobiliensektor in den USA», sagte Richard.
Und er fügt hinzu: «Das Unternehmen wird seine Repositionierungsstrategie mit einem hohen ESG-Fokus fortsetzen und möchte für neue Investitionsmöglichkeiten auf einem Markt bereit sein, der wahrscheinlich auch Objekte von Eigentümern mit Finanzierungsschwierigkeiten umfassen wird.»
2023 plane das Unternehmen erneut signifikante Investitionen, um das bestehende Portfolio zu erhalten und dessen ESG-Performance zu verbessern. Zudem steht im Juni 2023 die Rückzahlung der ersten Unternehmensanleihe an. Verbindlichkeiten und Projekte sollten grösstenteils durch zusätzliche Verkaufserlöse bezahlt werden. Bei einer Refinanzierung der Unternehmensanleihe würden die Verkaufserlöse für Ausschüttungen und neue Akquisitionen verwendet, so Richard.