Das Niedrigzinsumfeld hat europaweit vor allem zu einem Run auf Wohn– und Geschäftsliegenschaften geführt. Eine Nische, bei der nach wie vor grosses Potenzial besteht, sind Immobilien in den Segmenten Logistik und Light Industrial. Die DOMBLICK-Redaktion sprach zu diesem Thema mit René de Heus, Head of Investment Benelux bei Cording Real Estate.
«Der Nordwesten Europas ist auf eine gewisse Art der sichere Hafen. Daher legen wir den Hauptanlagefokus bei unseren Investments auf das Dreieck Amsterdam, Le Havre, Frankfurt/Main», sagt René de Heus. Den Head of Investment Benelux bei der Cording Real Estate Gruppe, treffen wir zum Gespräch in Zürich in den Geschäftsräumen von Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. Das Unternehmen ist Spezialist für Private Banking und Asset Management. Seit Februar 2018, nunmehr fast zwei Jahre, ist es Mehrheitsgesellschafter bei Cording. Edmond de Rothschilds European Real Estate Franchise umfasst damit ganz Europa. Während Cleaveland in Frankreich und Orox in der Schweiz für das Fondsmanagement verantwortlich zeichnen, übernimmt Cording den Part des Investment und Asset Managers im übrigen Europa. Die Hauptmärkte hierbei sind die Benelux-Staaten, Grossbritannien sowie Deutschland. Dort finden sich auch die derzeit acht Cording-Standorte und bieten damit lokale Expertise und Know-how direkt vor Ort. Zwei Niederlassungen finden sich in London und Manchester und eine in Amsterdam, von wo aus De Heus vor allem die Benelux-Investmenttätigkeiten überblickt. Fünf weitere Filialen finden sich in Deutschland: in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Ludwigsburg und Stuttgart.
Starkes Wachstum bei Light-Industrial-Flächen
«Die Cording Real Estate Gruppe ist ein vertikal integriertes Immobilienunternehmen mit eigenen Dienstleistungen in den Bereichen Portfolio-, Asset- und Immobilienverwaltung sowie Entwicklungsmanagement», führt De Heus aus. Aktuell summieren sich die Assets under Management auf 1,7 Milliarden Euro. Investiert sind diese in rund 200 Immobilien. Hauptkunden der Cording-Anlageverwaltung sind institutionelle Anleger, wie etwa Pensionskassen, aber auch Family Offices und Privatinvestoren.
«Unsere Investment- und Asset-Management-Mandate im Light-Industrial- und Logistikbereich umspannen mittlerweile gut 350 Millionen Euro an Immobilienwert in 33 Liegenschaften. In diesem Sektor haben wir in den vergangenen fünf Jahren ein starkes Wachstum gesehen. Und in allen Mandaten haben wir eindrücklich die Benchmark-Renditen übertroffen», berichtet De Heus. Die Immobilien dürften durchaus auch einen signifikanten Anteil an Büroflächen aufweisen. Das heisst konkret: Der von Cording angestrebte Anteil bei Multi-Let-Light-Industrial-Flächen darf maximal 35 Prozent betragen. Bei solchen Flächen mit nur einem Grossmieter bis zu 50 Prozent. Und bei den Single-Tenant-Logistikflächen mit Grössen von bis zu 15.000 Quadratmeter höchstens 30 Prozent Büroanteil.
Weshalb also dieses grosse Gewicht auf der Industrie- und Logistik-Nische? «Gute Frage», erwidert De Heus, «eigentlich, weil es gar keine Nische mehr ist oder vielleicht nie eine war.» So vieles hänge, auch und gerade heute in einer globalisierten Welt, von Logistik und einer richtigen und intakten Infrastruktur ab. Der Einzelhandel, die Zuliefererindustrie, der Rohstoffhandel, sogar eine Vielzahl der Büroarbeitsplätze sind abhängig von den Wegen der Waren, erklärt De Heus. Rotterdam mit einem der grössten Seehäfen der Welt und dem definitiv grössten Tiefseehafen Europas ist dabei Dreh- und Angelpunkt. Hiervon profitiert die Randstad-Region, und da vor allem Amsterdam, Den Haag, Rotterdam und Utrecht. Investoren suchten nach attraktiven Renditen und hier könne der Logistiksektor im Vergleich beispielsweise mit Office-Flächen noch 100 bis 125 Basispunkte mehr bieten. Ein weiterer wichtiger Faktor seien die Flächengrössen, so De Heus. Handele es sich um «big boxes» oder um «small logistics». Auch hier seien noch einmal 150 bis 200 Basispunkte Unterschied festzustellen. «Mit diesen Flächen ziehen wir aber nicht nur die Grosslogistikfirmen an. Wir vermieten auch viel an klassische kleine und mittelständische Unternehmen, die KMUs.»
Brachliegende Flächen im Fokus
In Zukunft werde der Kampf um die Logistikflächen zunehmend härter geführt, ist De Heus überzeugt. Viele Grossstädte wollten alte Industrieflächen im Inneren oder nahe den Stadtkernen umnutzen. Und drückten somit Industrie und Logistik in die Peripherie der Metropolen. Einen besonderen Fokus richtet Cording daher auf den Erwerb von brachliegenden Grundstücken in den Randgebieten, sogenannte «Brownfields», wie De Heus erläutert. «Dies können dann freie, aber auch alte und nicht mehr genutzte Liegenschaften sein, wo sich kompletter Abbruch und Neubau anbieten und lohnen.» Im Visier hat Cording als Verwalter und Entwickler dabei ein weitergefasstes Dreieck, das über die eigentliche Kernregion Amsterdam-Le Havre-Frankfurt/Main hinausgeht. Andere Regionen in Deutschland, aber auch Nordfrankreich und Paris rücken in den Fokus. Eine wichtige Kennziffer René de Heus‘ ist dabei die Bevölkerungsdichte. Im Blickfeld von Cording befinden sich vor allem urbane Gebiete, in denen mehr als 250 Einwohner pro Quadratkilometer leben und Mieter Industrielogistik nachfragen, aber auf ein begrenztes Flächenangebot treffen.
René de Heus, Head of Investment Benelux bei Cording, ist seit über 15 Jahren auf dem Immobilienmarkt der Beneluxländer tätig. Zuvor war er im Bankensektor aktiv, wo er für die Veräusserung von Gewerbeimmobilienportfolios in den Niederlanden verantwortlich war. Vorher leitete er für An- und Verkäufe der Cromwell-Immobiliengruppe in den Benelux-Ländern (Schwerpunkte: Logistik und Light Industrial). De Heus hat in den Niederlanden, Belgien und Luxemburg Transaktionen im Volumen von mehr als 2 Milliarden Euro in den Bereichen Büro, Logistik und Light Industrial begleitet. Er hat einen Master-Abschluss in Immobilien der Universität Amsterdam und ist Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Er ist darüber hinaus Mitglied des Anlage- und Risikoausschusses von Cording.