Ende 2023 entschied der Bundesrat, den finalisierten Basel-III-Standard mittels einer Anpassung der Eigenmittelverordnung (ERV) per 1. Januar 2025 in Kraft zu setzen. Die neuen Anforderungen haben bereits heute erhebliche Auswirkungen auf den Schweizer Hypothekarmarkt, erklärt Patrick Zurfluh, Finanzierungsexperte bei Loanboox Real Estate.
«Wir sehen bereits jetzt deutlich erhöhte Kreditmargen infolge der Basel-III-Finalisierung und der 2025 in Kraft tretenden neuen Eigenmittelverordnung. Die neuen Regelungen werden teilweise schon heute von den Banken angewandt», sagt Patrick Zurfluh, Chef der Division Real Estate Financing bei Loanboox, einem europaweit führenden Vermittler von Fremdfinanzierungen.
Über 3’700 Transaktionen via Loanboox
Das Zürcher Unternehmen ist neben dem Heimatmarkt Schweiz auch in Deutschland, Frankreich und Österreich tätig und Kunden von Loanboox haben bereits in über 15 europäischen Ländern Finanzierungen abgeschlossen. Über die Plattform sind seit ihrer Gründung im Jahr 2015 mehr als 3’700 Transaktionen erfolgt, davon rund 100 im jüngeren Segment «Real Estate», welches Loanboox seit dem Jahr 2021 anbietet. Hierbei handelt es sich um Finanzierungen von Renditeimmobilien, d.h. Gewerbeliegenschaften sowie nicht selbst genutzten Wohnliegenschaften, und finanziert werden sowohl Bestandesliegenschaften als auch Immobilienprojekte (Baukredite und Kredite für Bauland).
Nebst der Basel-III-Finalisierung sieht Zurfluh einen weiteren marktentscheidenden Impuls in der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS. Diese habe im Markt Spuren beim Niveau der Margen sowie hinsichtlich des Risikoappetits der Kapitalgeber hinterlassen – und dies nicht nur bei Banken. «Auch bei anderen institutionellen Kapitalgebern wie etwa Pensionskassen steigen die Margenanforderungen.» Grund hierfür sei u.a., dass es infolge der wieder höher liegenden Zinsen Alternativen zur Investition in Hypotheken gebe. «Beispielsweise Anleihen oder Pfandbriefe», so Zurfluh.
Kantonalbanken profitieren von Grossfusion
Nach der Fusion von UBS und Credit Suisse sind bei neuen, aber auch bestehenden, Hypotheken dieser beiden Banken die Margen deutlich angehoben worden. Entweder nahm die Kundschaft dies zähneknirschend hin oder wechselte zu anderen Kreditgebern. Profitiert haben dabei die übrigen Banken, allen voran etwa die verschiedenen Schweizer Kantonalbanken.
«Die aktuelle Entwicklung führt zu vollen Büchern, insbesondere bei den Kantonal- sowie Raiffeisenbanken. Dies wiederum verstärkt die Zurückhaltung am Markt», erläutert Zurfluh. Immobilienprojekte seien «schwieriger finanzierbar, weil die Banken extrem vorsichtig geworden sind». Diese Gemengelage bringe den gesamten Markt– zumindest vorübergehend – in ein Ungleichgewicht. «Denn einerseits benötigen wir mehr Bautätigkeit. Andererseits sinken die Renditen und die Finanzierungsmöglichkeiten fallen weg.»
Wohnbaugenossenschaften bei Basel III im Vorteil
Im Schweizer Immobilienmarkt laufe das Segment Wohnliegenschaften «generell noch gut», sagt Zurfluh. Büroliegenschaften seien dagegen «schwieriger zu finanzieren». Gleiches gelte für Hotelimmobilien und andere Gewerbeliegenschaften. «Mit der Credit Suisse fiel hier im Markt auch ein wichtiger Player weg», gibt er zu bedenken.
Doch zum Schluss noch einmal zurück zum Anfangsthema Basel-III: Eine weitere Folge der neuen Regulierung sei, dass Wohnbaugenossenschaften bevorteilt würden. Die neue Eigenmittelverordnung sieht nämlich vor, dass die Banken bei der Kreditvergabe an Anbieter von preisgünstigem Wohneigentum deutlich weniger Eigenkapital hinterlegen müssen «Das macht dieses Segment sehr attraktiv für die Kapitalgeber», so Zurfluh. «Wohnbaugenossenschaften und Eigentümer von tief belehnten Objekten sind die klaren Gewinner von Basel-III – ihre Kreditkosten sollten deutlich sinken.».
Eine andere Begleiterscheinung: «Die Risikoprüfung wird durch die Banken nochmals deutlich intensiviert.» Dies führe zu längeren Prüfungszeiten, umfassenderen Dokumentationspflichten und generell einem deutlich höheren Aufwand bei Kreditanfragen, erklärt Zurfluh. Bei einem Extrembeispiel habe sich etwa die Transaktion einer Logistikliegenschaft über sage und schreibe 18 Monate hingezogen, bevor die Unterschriften unter den Kreditvertrag gesetzt werden konnten «Viele unserer Kunden lagern deshalb die Kreditsuche und -abwicklung teilweise oder ganz an uns aus oder nutzen unsere digitalen Lösungen, um ihre Kreditbeschaffungs- und -verwaltungsprozesse zu optimieren».