„Die neuen Zahlen zur Entwicklung des Schweizer Wohnungsmarktes im 1. Halbjahr 2026 zeigen eine unverändert positive Entwicklung.“ Dies schreibt Julius Bär Real Estate, der Immobilienarm der international tätigen Schweizer Bankengruppe, in einer aktuellen Markteinschätzung.
„Analog zum Vorjahr ist das Preiswachstum grösser als das Mietwachstum ausgefallen“, sagt Markus Waeber. Er ist Head Indirect Real Estate Advisory & Intelligence bei Julius Bär Real Estate. Die „aktuell unter Potenzial wachsende Schweizer Wirtschaft“ habe im laufenden Jahr zu einer schwächeren Zuwanderung geführt. Das Wanderungssaldo der ausländischen Bevölkerung von Januar bis Mai 2026 lag rund 15 Prozent tiefer als im Vorjahr. Der Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt bleibe trotzdem hoch, so Waeber. Ein Grund: Der Wohnbausaldo habe sich im 2025 mit minus 5 Prozent ebenfalls rückläufig entwickelt.
„Für 2027 gehen wir zudem von einem stärkeren Wirtschaftswachstum aus“, so Waeber weiter. Dies spreche für einen nur temporäreren Rückgang der Zuwanderungszahlen. Unsicherheiten ergäben sich weiterhin aus der internationalen Handelspolitik (u.a. Zölle). Auch ein möglicher weiterer Aufwertungsdruck des Schweizer Frankens könnte den Wirtschaftsstandort und damit zugleich die Zuwanderung belasten.
Überdurchschnittliches Mietwachstum in den grossen Städten
Der Nachfragedruck führte zu weiter steigenden Preisen und Mieten im zweiten Quartal 2026, so Julius Bär Real Estate. Das von Wüest Partner und IAZI ermittelte jährliche Preiswachstum bei Wohnungen (WP: +4.3%, IAZI: +3.9%) lag schweizweit über dem von Homegate berechneten jährlichen Wachstum der Angebotsmieten (Juni 2026: +2.5%). Gleiches gilt für das Segment Einfamilienhäuser (WP: +4.3, IAZI: +3.2%).
Blicke man aber allein auf die Mieten in den Grossstädten, legten diese überdurchschnittlich zu (z.B. Luzern: +6.0%). Auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) habe im jüngst publizierten „Financial Stability Report 2026“ festgestellt, dass das Preis-/Mietverhältnis in der Schweiz nach wie vor über dem langfristigen Durchschnitt seit 1970 liege. „Diese Abweichung ist allerdings auch in ausländischen Märkten zu beobachten, d.h. die Schweiz stellt hier also für einmal keine Ausnahme dar“, fügt Waeber hierzu an.
Die Schweiz – weiter ein „store of value“ im Segment Luxusimmobilen
Sein Ausblick: „Wir rechnen sowohl im Eigentums- als auch im Mietwohnungsmarkt mit steigenden Preisen und Mieten. Allerdings dürften die Wachstumsraten kleiner ausfallen. Im Mietwohnungsmarkt begrenzen die temporär tiefere Zuwanderung und teilweise rückläufigen Bestandsmieten das Wachstum.“
Im Eigenheimmarkt sei gemäss Swiss Real Estate Data Pool die Transaktionstätigkeit im 2. Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr leicht tiefer. Zudem limitieren die erreichten Preisniveaus die Erschwinglichkeit für potenzielle Käufer, so Waeber. Für die UHNWIs* bleibe aber der Luxusmarkt in einem von Unsicherheit und geopolitischen Spannungen geprägten Marktumfeld aufgrund der Safe-Haven-Eigenschaften der Schweiz (starke Währung, politische Stabilität etc.) ein „store of value“, erläutert der Julius Bär Real Estate-Experte.
*: UHNWI bedeutet „Ultra-High-Net-Worth Individuals“; Personen mit über 30 Mio. US-Dollar Nettovermögen (aktuelle allgemeine Definition)