Die börsenkotierte Schweizer Varia US Properties AG plant die Neuordnung ihres Immobilien-Portfolios mit Hilfe eines Joint-Venture-Modells in Kooperation mit Brookfield Asset Management (BAM).
Die Varia US Properties AG will für 13 ihrer insgesamt 17 US-Mehrfamilienhäuser zwei neue Joint-Venture-(JV)-Gesellschaften gründen. Dies gab die an der Schweizer Börse SIX kotierte Aktiengesellschaft vergangene Woche Donnerstag (13. August 2026) in einer Ad-hoc-Mitteilung bekannt.
Man habe «eine definitive Vereinbarung» über zwei Portfolios «mit verbundenen Unternehmen von Brookfield Asset Management» unterzeichnet, heisst es. Das mit Brookfield zu bildende JV1-Portfolio soll vier Immobilien (EK-Anteil BAM: 90%; Varia US: 10%) umfassen, das JV2-Portfolio neun US-Mehrfamilienhäuser (EK-Anteil BAM: 40%; Varia US: 60%).
Neuordnung für Q4-2026 geplant
Der Abschluss des geplanten JV-Modells wird «vorbehaltlich der üblichen Vollzugsbedingungen» für das «frühe vierte Quartal 2026» erwartet. Zwei der vier vollständig im Eigenbesitz von Varia US verbleibenden Immobilien sollen darüber hinaus voraussichtlich im Verlauf des Folgejahres «unbelastet und gegen vollständige Barzahlung» veräussert werden. Hier wird ein Verkaufspreis von rund 53 Mio. US-Dollar erwartet.
Die Bildung der beiden JV-Portfolios 1 und 2 zusammen mit Brookfield verschaffe Varia US Properties «Zugang zu Akquisitionskapital von bis zu USD 200 Mio.», so VR-Präsident Manuel Leuthold. Damit werde man «aktiv in die JV-Vermögenswerte investieren, um deren Wert im Vorfeld der geplanten Veräusserungen zu maximieren».
Für das JV-Portfolio 2 ist «die vollständige Veräusserung innerhalb von rund zwölf bis 36 Monaten nach Abschluss der Transaktion» vorgesehen. Dies erklärte Matthew Levy, Managing Partner Americas bei Stoneweg, dem externen Asset Manager von Varia US, in einem Investoren-Call.
Abschläge bei den Vermögenswerten
Die neun JV2-Liegenschaften umfassen zusammen 3’052 Wohneinheiten mit einem Bruttovermögenswert von rund USD 515,5 Mio. Bei den vier JV1-Liegenschaften handelt es sich um ein Paket mit 1’060 Wohnungen und einem Bruttovermögenswert (BVM) von 178,4 Mio. US-Dollar.
Gegenüber dem per ersten Quartal 2026 nach IFRS ermittelten Fair Value entspricht dies einem gewichteten Abschlag beim Vermögenswert der JV1+JV2-Liegenschaften von knapp zehn Prozent. Bei den vier bei Varia US vollständig verbleibenden Mehrfamilienhausimmobilien (mit zusammen 1’162 Wohnungen) beträgt der Bruttovermögenswert nun 125,8 Mio. US-Dollar. Dies entspricht einer Wertreduktion von rund 8,1 Prozent.
«Der Abschlag spiegelt die derzeitige Preisbildung bei institutionellen Portfoliotransaktionen im Mehrfamilienhaussegment sowie die durch die Transaktion geschaffene Grössenordnung, Liquidität und Transaktionssicherheit wider», heisst es seitens Varia US.
Der gesamte Bruttovermögenswert der beiden JV-Portfolios plus weiter vollständig im Varia-US-Eigentum verbleibender Vermögenswerte beläuft sich somit auf rund 819,7 Mio. US-Dollar.
Nach der Brookfield-Transaktion werde der Nettovermögenswert des Unternehmens Varia US gemäss eigener Schätzungen rund 255,4 Mio. US-Dollar betragen. Dies entspreche einem Aufschlag von rund 60 Prozent gegenüber der Marktkapitalisierung bei Börsenschluss am Mittwoch, 12. August 2026.
«Wir verschaffen uns erhebliches neues Wachstumskapital»
VR-Präsident Manuel Leuthold weist darauf hin, dass dieser Wert den durch die Transaktion zum Zeitpunkt der Unterzeichnung implizierten Wert widerspiegelt. Dies stelle weder eine Prognose, Projektion noch Garantie für den künftigen NAV, den Aktienkurs oder die Handelsentwicklung dar. «Diese werden weiterhin von den Marktbedingungen, der Umsetzung des Geschäftsplans des Unternehmens und weiteren Faktoren abhängen.»
Matthew Levy ergänzt: «Diese Partnerschaft verschafft Varia US zu einem attraktiven Zeitpunkt im Zyklus erhebliches neues Wachstumskapital. Gleichzeitig ermöglicht sie uns, aktiv in das Portfolio des Joint Ventures zu investieren, dessen Wertpotenzial zu erschliessen und die Erlöse gemeinsam mit einem Partner mit der umfassenden Expertise von Brookfield in ein qualitativ hochwertigeres und widerstandsfähigeres Portfolio zu reinvestieren.»
Mit dieser Transaktion würden die Kapitalbasis (Netto-Barmittel-Zufluss: USD 48,6 Mio.), die Zusammensetzung des Portfolios und die langfristigen Wachstumsperspektiven bei Varia US «in einem einzigen strategischen Schritt grundlegend neu gestaltet», so Levy.
(im Bild oben: links Manuel Leuthold, rechts Matthew Levy)