DOMBLICK-Chefredaktor Mathias Rinka fragt beim «Proptech-Pionier» Stefan Zanetti über den Stand der Dinge in Sachen «digitale Ökosysteme» nach. Hintergrund ist die Ankündigung von Garaio REM, ihrer Tochterfirma imofix und der Firma Beyonity über ein neues digitales Ökosystem («my-rubics») im Schweizer Markt. Im zweiteiligen DOMBLICK-Interview zeigt der Allthings-Gründer und -Verwaltungsratspräsident seine Sicht über die aktuelle Lage.
Stefan, seit gut zehn Jahren reden wir in der Immobilienbranche von «digitalen Ökosystemen». Bevor wir in die Details gehen: Wie weit sind wir damit gekommen?
Die Ökosystem-Logik hat in der Immobilienwirtschaft natürlich schon immer Sinn gemacht. Es gibt aus Software-Sicht schlicht funktional zu viele unterschiedliche Jobs abzudecken, als dass einer allein alles erledigen kann. Aber ich dachte ehrlicherweise, der Ökosystem-Begriff sei in den vergangenen Jahren auch etwas kaputtgeredet worden.
Wir haben den Begriff darum nicht mehr so in den Vordergrund gestellt. Faktisch hat Allthings in den vergangenen zehn Jahren aber ein wirklich umfassendes, offenes, digitales Ökosystem im Immobilienumfeld aufgebaut.
Wenn wir von einem digitalen Ökosystem sprechen, dann denken wir an Lego: viele unterschiedliche Bausteine, die man nach den eigenen Plänen zusammenstecken kann – unter der Voraussetzung natürlich, dass die «Noppen» standardisiert sind.
Die Grundhaltung ist: Alle dürfen mitspielen, wenn sie sich an ein paar Konventionen halten. Das fördert die Innovation, lässt den Markt spielen, ermöglicht Kunden Differenzierung und wird der sehr vielfältigen Immobilienwirtschaft gerecht.
Wie müssen wir die Lego-«Noppen» in die digitale Immobilienwirtschaft übersetzen?
Im Softwarebereich wissen wir schon lange, dass es einfach ist, unterschiedliche Systeme miteinander zu verbinden, wenn man sich auf die «Noppen» einigt. Diese heissen im Fachjargon APIs, also «Application Programming Interfaces», also standardisierte Programmierschnittstellen.
Über solche APIs können beliebige Systeme miteinander interagieren. Allthings beispielsweise verbindet über APIs, Stand Februar 2026, über 1’130’000 digitale Dienste auf Mietobjekten. Dahinter sind Lösungen von über 70 technischen Partnern, die im Hintergrund angebunden sind. Inklusive übrigens aller relevanten ERP-Systeme, die natürlich auch alle APIs haben. Die Systeme tauschen 24/7 an 365 Tagen Daten automatisch aus, aktualisieren Berechtigungen und stossen Prozesse im Hintergrund an. Das zeigt ja sehr deutlich, dass man mit einem Ökosystem-Ansatz in den vergangenen zehn Jahren schon ziemlich weit gekommen ist.
Der Ökosystem-Begriff stammt ja ursprünglich aus der Biologie…
In der Tat: Und gesunde Ökosysteme im Sinne der Biologie halten ein stabiles Gleichgewicht verschiedenster Arten. Nimmt eine Art überhand, kippen die Ökosysteme in der Regel. Aus dieser Tradition sind Ökosysteme also immer als offene Ökosysteme verstanden worden.
Der Ökosystem-Begriff ist in der Bau- und Immobilienwirtschaft aber leider etwas in Verruf geraten, weil grosse Player unter diesem Label versucht haben, geschlossene Systeme zu bauen. Das «Mobiliar-Ökosystem» war das verrückteste Beispiel, mit einem, geschätzt, neunstelligen Investment aufgebaut. Mittlerweile ist es wieder komplett verschwunden, respektive in Teilen in der SMG aufgegangen.
Der Immobilienindustrie hat das ermöglicht, einschlägige Erfahrungen damit zu gewinnen, was passiert, wenn sich die Dinge statt in einem offenen Ökosystem in einem geschlossenen Kreislauf anfangen zu bewegen. Umso mehr freut es mich, dass die Diskussion um den Begriff Ökosystem jetzt neu eröffnet wird.
Stehen wir jetzt, anno 2026, also wirklich vor dem Neustart der Ökosystem-Diskussion? Und wenn ja, unter welchen und dann vielleicht auch neuen Bedingungen?
Könnte gut sein – wir kriegen jedenfalls deutlicher denn je zurückgespiegelt, dass offene Ökosysteme wichtig sind. Unsere Kunden sehen zum Beispiel, wie schnell im AI-Bereich neue Lösungen aufkommen. Wenn man schon bei den grössten Anbietern wie Google, Microsoft/OpenAI, X oder Meta nicht weiss, wer das Rennen in Sachen AI gerade macht, dann können sich unsere Kunden schwer vorstellen, dass in einem nationalen Kontext ein fixes Konglomerat immer die beste Lösung bringt.
Sie wollen auch nicht X-Jahre warten, bis sie vielleicht mal etwas ausprobieren können. Ein Beispiel: Jüngst hat mir eine CEO eines Bewirtschaftungsunternehmens erzählt, sie könne eine superinnovative Schweizer KI-Lösung gar nicht in einen Test schicken, weil der ERP-Player diesem ETH-Spin-off keine Schnittstelle zur Verfügung stellt. Das kann ja kaum im Interesse der Industrie sein…
Also muss die Lösung «offene und individuell konfigurierte Ökosysteme» heissen?
Die Kunden haben Angst vor dem, was im Fachjargon «Vendor Lock-in» heisst: tief integrierte Systeme eines einzigen Anbieters. Auf den ersten Blick ist das natürlich verlockend. Ein solcher Ansatz kann einen aber auch sehr abhängig machen…
Das ist keine diffuse Angstmacherei, das Thema ist sehr gut untersucht: Wenn beispielsweise der Anbieter entscheidet, dass er doch viel mehr Ressourcen in einen anderen funktionalen Bereich stecken muss, kann die Weiterentwicklung anderer Teillösungen leiden und stehenbleiben. Zudem machen so tief integrierte Systeme einen Wechsel fast unmöglich. Aus Sicht eines Software-Anbieters ist das natürlich attraktiv und treibt seine Firmenbewertung.
Die Angst vor einem «Vendor Lock-in» ist auch in der Immobilienwirtschaft nicht unbegründet. Nebst den Erfahrungen in der Schweiz mit hoher Marktkonzentration im Bereich der Vermarktungsplattformen gibt es leider in Deutschland oder Dänemark in jüngster Zeit wirklich unangenehme Beispiele. Etwa wie Kunden von ihren Software-Anbietern nach deren Verkauf an Private-Equity-Firmen preislich massiv in die Enge getrieben wurden.
Bei Allthings verfolgen wir jedenfalls weiterhin konsequent eine offene Philosophie. Wir werden weiterhin die passenden Spezialisten resp. die von Kunden gewünschten Lösungen nahtlos integrieren. So ermöglichen wir unseren Kunden, auch mal Komponenten auszuwechseln, wenn sie denn nicht mehr passen, ohne das ganze System auseinanderreissen zu müssen.
Aber jetzt mal Hand aufs Herz: Ist eine solche Ankündigung wie mit «my-rubics» nicht auch unangenehm für einen Anbieter wie Euch?
Wir sind seit über acht Jahren in guter Partnerschaft mit Garaio unterwegs, wie übrigens auch mit allen anderen ERP-Playern. Garaio ist ein sehr guter und zentraler Player in unserem Zielmarkt. Wir haben schon zu Flatfox-Zeiten umfangreiche Marktabklärungen gemeinsam mit Garaio gemacht. Wir sind auf gemeinsamen Initiativen rund um Standards im Zusammenhang mit dem neuen Datenschutzgesetz unterwegs, und wir lösen allfällige Probleme vor gemeinsamen Kunden direkt und pragmatisch.
Wenn es drauf ankommt, haben wir noch nie operative Probleme gehabt. Uns verbindet also eine sehr professionelle Zusammenarbeit zum Wohle der gemeinsamen Kunden. Und das wird auch so bleiben. Selbstverständlich haben wir aber zusammen mit den Kunden auch abgesichert, dass wir über APIs auf alle notwendigen Datenfelder zugreifen können.
Was noch dazukommt: Wir sind ja nicht die Einzigen, für die eine offene Zusammenarbeit im Interesse der Kunden selbstverständlich ist. Es gibt z.B. auch grosse Bewirtschafter, die mit ihren selbst entwickelten Lösungen genau die gleichen Anforderungen haben. Und die grossen Immobilieneigentümer wollen sowieso eine konstruktive und offene Zusammenarbeit aller Software-Player sehen.
Am Ende ist es einfach: Die Daten gehören immer den Kunden. Was auch immer interpretiert wird, alle wissen: Datenzugang oder Daten-Updates zu erschweren oder gar die Geschäftsmodelle der Kunden zu behindern, ist keine Strategie, mit der man erfolgreich wird.
Teil 2 dieses Interviews veröffentlichen wir in der kommenden Woche, am Mittwoch 25. Februar 2026.