Das gestern (10. Februar) von ZIA-Präsidentin Iris Schöberl übergebene Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen zur Immobilienwirtschaft 2026 zeichnet ein ernüchterndes Bild. Nach zwei Jahren rückläufiger Entwicklung verzeichnete Deutschland 2025 nur ein marginales BIP-Wachstum von 0,2 Prozent. Die Bauwirtschaft ist einer der am stärksten belasteten Sektoren – ihre Bruttowertschöpfung liege 25 Prozent unter dem Niveau von 2022, so Schöberl.
„Die Wirtschafts-Nachrichten dieser Tage zeigen keine kleine Delle oder vorübergehende Verstimmung. Sie sind das Zeichen einer strukturellen Schwäche“, erklärte Iris Schöberl, Präsidentin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) bei der Übergabe des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen an Sabine Poschmann, die Parlamentarische Staatssekretärin im BMWSB – Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen in Deutschland.
„Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Deutschland steckt in einer strukturellen Krise. Die Immobilienwirtschaft leidet darunter“, erklärte Schöberl in Berlin. Jetzt müsse es „think big“ heissen. „Ob Wohnen, Handel, Logistik, Innenstädte und so weiter: Eine zukunftsfähige Immobilienwirtschaft entsteht durchs Ermöglichen. Ein Gebäudetyp E, niedrigere Erwerbsnebenkosten, einfachere und einheitlichere Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie verlässliche Regeln schaffen die Voraussetzungen für bezahlbaren Neubau, Umbau und Umnutzung. So werden Investitionen in altersgerechte Quartiere, Wohnen, Handel und Wirtschaft wieder angestossen.“
Prof. Dr. Dr. h. c. Lars P. Feld vom Walter Eucken Institut ergänzte: „Die wirtschaftliche Dynamik insgesamt wird gebremst: Investitionen werden zurückhaltender getätigt, Innovationen verzögern sich. Unternehmen können ihr Potenzial nicht vollständig entfalten. Und die Wettbewerbsfähigkeit des Standorts auf nationaler wie internationaler Ebene leidet. Kurz: Ohne gezielte Reformen droht ein nachhaltiger Wachstums- und Produktivitätsverlust“
Wohnungsbau in der Dauerkrise?
Besonders alarmierend sei die Situation im Wohnungsbau, so Schöberl. Für 2026 würden lediglich 215.000 fertiggestellte Wohnungen erwartet – bei einem jährlichen Bedarf von 257.400 Wohneinheiten bis 2040. Die Lücke werde grösser statt kleiner, warnt Schöberl auch später auf dem Immobilienkongress QUO VADIS 2026 im Hotel Adlon Kempinski. „Während wir dringend bezahlbaren Wohnraum brauchen, bleibt die Bautätigkeit aufgrund von Investitionshemmnissen niedrig.“
Die Genehmigungszahlen zeigten zwar für 2025 mit rund 238.000 Baugenehmigungen einen Anstieg um 10,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Doch der massive Einbruch von minus 43,5 Prozent im Jahr 2024 gegenüber 2021 wirke mit Verzögerung nach. Die Fertigstellungen würden voraussichtlich erst ab 2027 wieder steigen – sofern die Rahmenbedingungen stimmen und Investitionsanreize nicht weiter verspielt werden. „Schneller bauen heist: weniger Bürokratie – alles andere bremst den Wohnungsbau aus.“ Wenn Genehmigungen Jahre dauerten und Regeln von Bundesland zu Bundesland wechselten, bleibe „bezahlbarer Wohnraum eine Illusion“.
„Bisherige Massnahmen reichen nicht aus“
Das Gutachten bewertet die bisherigen Massnahmen der Bundesregierung als unzureichend. Der „Bau-Turbo“ setze zwar an den richtigen Stellschrauben an. Dies sei aber nicht die strukturelle Neuerung, der es eigentlich bedürfe, um eine durchschlagende und nachhaltige Wirkung zu entfalten, erklärte die ZIA-Präsidentin. „Dass der ‚Bau-Turbo‘ Abweichungen vom Bauplanungsrecht möglich macht, begrüsse sie. „Aber der erhoffte Gamechanger ist er nicht“, fügte Feld hinzu. Auch das Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität bringe nur dann echte Wachstumsimpulse, wenn die Mittel zusätzlich statt ersetzend eingesetzt würden, so der Wirtschaftsprofessor und Immobilienweise.
Es brauche „grundlegende Strukturreformen“ und die „Verbesserung ordnungspolitischen Rahmenbedingungen“. Ziel müsse sein, damit „Produktions- und Bereitstellungskosten zu senken und Investitionen wirtschaftlich attraktiv zu machen“, sagte Feld. Die Mietpreisbremse und restriktive Kappungsgrenzen verminderten dagegen die Anreize für Investitionen. „Wer bezahlbaren Wohnraum will, muss die Rahmenbedingungen so setzen, dass Bauen und Investieren wieder wirtschaftlich attraktiv werden.“
Ausblick Wirtschaft und Immobilienmarkt 2026-2027
Für 2026 erwarten die Immobilienweisen ein Wirtschaftswachstum in Deutschland von knapp über einem Prozent, hiess es auf dem von Heuer Dialog organisierten QUO VADIS-Kongress. Für 2027 wird ein Anstieg auf 1,34 Prozent prognostiziert. Die Arbeitslosenquote solle im Jahresverlauf um 2 Prozent sinken, die Inflation werde bei rund 2,1 Prozent liegen.
Auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt habe die Leerstandsentwicklung ihren Höhepunkt vermutlich erreicht und
stabilisiere sich auf erhöhtem Niveau. Entscheidend werde die qualitative Verschiebung sein: „Moderne, nachhaltige Objekte in bevorzugten Lagen werden perspektivisch absorbiert, während strukturell benachteiligte Immobilien
dauerhaft vom Markt abgekoppelt werden.“ Diese Marktsegmentierung manifestiere sich konkret in der Mietpreisentwicklung. Dort würden Spitzen- und Durchschnittswerte sowie zentrale und dezentrale Lagen zunehmend gegenläufige Pfade beschreiten, so die Immobilienweisen.
Die privaten Bau- und Ausrüstungsinvestitionen dürften sich im Jahr 2026 erstmals seit mehreren Jahren wieder leicht erholen. Die Bauinvestitionen könnten nach Einschätzung des Sachverständigenrates um 1,7 Prozent steigen und
damit erstmals seit dem Jahr 2020 wieder ein positives Wachstum verzeichnen. Die Ausrüstungsinvestitionen werden sogar mit einem Zuwachs von 2,4 Prozent prognostiziert. „Besonders stark dürften die staatlichen Investitionen
im Tiefbau zulegen“, heisst es weiter. Hier habe das Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität (SVIK) der Bundesregierung zusätzliche Impulse gesetzt und zu steigenden Auftragseingängen im Tiefbau beigetragen.
- Das vollständige Frühjahrsgutachten 2026 der Immobilienweisen finden Sie hier als PDF: www.fruehjahrsgutachten.de.
- Der nächste QUO VADIS-Kongress findet vom 15. bis 17. Februar 2027 in Berlin statt.