DWS Group: «Die Büroimmobilienmärkte stellen sich neu auf»

Simon Wallace, Global Head of Real Estate Research der DWS Group, war kürzlich auf Besuch in der Schweiz. Unser Chefredaktor Mathias Rinka traf ihn im DWS-Büro im Prime Tower in Zürich und interviewte ihn zu den Aussichten auf den globalen Immobilienmärkten.

Herr Simon Wallace, Sie sind jetzt seit 14 Jahren für die DWS Group tätig und ein erfahrener Immobilienexperte. Erst einmal ganz allgemein: Was ist heute auf den internationalen Immobilienmärkten anders als noch 2011, als Sie bei DWS starteten, bzw. 2007, als Sie Economist bei Hammerson wurden und dort die Märkte UK und Frankreich im Blick hatten?

Simon Wallace: In dieser Zeit hat sich Einiges verändert und wir hatten in dieser Periode zunächst eine globale Finanzkrise und später eine ganz aussergewöhnliche Krisenphase mit der Corona-Pandemie. Deren Folgen gingen weit über die Immobilienmärkte hinaus. Ganz generell kann ich sagen: Eine der wichtigsten Asset-Klassen, jene der Büroimmobilien, ist in nahezu allen Ländern mehr oder minder stark unter Druck gekommen. Dieser Anlagesektor zeigt sich heute in den Grundstrukturen solide, jedoch haben wir bereits eine Konsolidierung von Büromärkten, -flächen und auch -werten im UK erlebt. Es hat auch ganz bestimmte zentrale Lagen bzw. A-Standorte getroffen. Hier sahen und sehen wir Redimensionierungen bzw. eine Art Neukonzentration in den Premium-Lagen. Die Büroimmobilienmärkte stellen sich neu auf.

Wie sehen Sie den aktuellen britischen Immobilienmarkt und wo sind die Opportunitäten im Vereinigten Königreich?

Simon Wallace: Mein Heimatmarkt ist natürlich auch durch diese Krise bzw. Krisen gegangen und in den vergangenen Jahren haben wir dort vor allem im Bürosektor auch Immobilienwertverluste gesehen. Das Interessante ist jedoch: Wir erreichen gerade wieder neue Rekorde bei den Bürospitzenmieten. In London heisst das beispielsweise: Für gewisse A-Lagen und Bürogebäude mit entsprechend guter und zeitgemässer Ausstattung, Einrichtung und Einbettung in ein attraktives Umfeld können inzwischen höhere Mieten verlangt werden. Wir sehen dort neue Bürospitzenmieten im Vergleich zur Zeit vor der Corona-Pandemie.

Und was macht der französische Immobilienmarkt?

Simon Wallace: Auch hier sehen wir, vor allem auch am Beispiel Paris, dass die Innenstadtlagen Spitzenpreise bei den Büroflächen erzielen. Doch auch hier muss das gesamte Paket für den Mieter passen. Auf der anderen Seite haben prominente Büroflächen in der Peripherie, wie etwa La Defense, auch ähnlich zu Canary Wharf in London, leiden müssen.

Im UK und in Frankreich sehen wir aber auch eine weitere wichtige Markttendenz: Built-to-Rent, oder kurz: BTR. Dieses Segment ist auf dem Wohnimmobiliensektor eine viel wichtiger gewordene Komponente geworden. Wir von DWS haben uns darauf auch schon vor Jahren und somit frühzeitig eingestellt. Dieser Trend hält an.

Wie sieht es in den weiteren Ländern Kontinentaleuropas aus? Wo sehen Sie dort Chancen, aber auch Risiken?

Simon Wallace: Generell auch hier: Wohnbauprojekte im Mietbereich und die Schere bei den Büroimmobilienlagen. Nehmen wir beispielsweise Deutschland und dort Frankfurt am Main: die zentralen Lagen werden wieder interessanter, aber das Angebot beim entsprechenden zentralen Objekt muss stimmen. So haben wir dort beispielsweise im Frühsommer einen grossen Bürovermietungsvertrag über 33.000 qm mit einem grossen internationalen Beratungsunternehmen abgeschlossen. 2028 verlassen die KPMG-Mitarbeitenden das Squaire am Frankfurter Flughafen und ziehen in unsere Objekte Opernturm und Park Tower. Dies werden dann sehr attraktive und modernisierte Flächen am Opernplatz in der Innenstadt sein.

Im Fokus der Immobilienmärkte steht auch immer der Geld- bzw. Finanzierungsmarkt. Wie schätzen Sie heute hier die Bedingungen für Kreditgeber sowie Kreditnehmer ein?

Simon Wallace: Die Finanzierung ist herausfordernder geworden. Das hängt einerseits mit den Kapitalgebern zusammen, wie Banken, die konservativer Kredite vergeben. Andererseits ist natürlich das Zinsumfeld ein anderes als früher. Wir haben in 2022 und 2023 praktisch in eineinhalb Jahren einen Anstieg der Leitzinsen durch die Bank of England von knapp über 0 Prozent auf über 5 Prozent erlebt. Aktuell sind wir, seit August 2025, bei 4 Prozent. Wir hatten in der Spitze Yield-Raten von 6 Prozent und sind auch hier leicht abwärts gekommen auf 5 Prozent. Eine gewisse Erholung im Markt lässt sich feststellen: das neue Preisniveau ist gefunden und damit zieht auch der Transaktionsmarkt wieder etwas an.

Wie schätzen Sie den Schweizer Immobilienmarkt im Speziellen ein?

Simon Wallace: Die Schweizer können sich glücklich schätzen, dass sie nicht solche Zinssprünge gesehen haben wie wir im UK, in den USA und in der Euro-Zone. Nach einigen speziellen Jahren der Negativzinsen in der Schweiz und einem Anstieg des Zinsniveaus auf bis zu plus 1,75 % im 2024 ist die Schweizerische Nationalbank wieder seit dem Sommer auf die Nulllinie beim Leitzins eingebogen. Im Vergleich zum internationalen Umfeld ist das Land und sein Immobilienmarkt relativ unbeschadet aus diesen schwierigen Zeiten gekommen. Das verlief praktisch ohne Wertverluste – und im national geschützten Wohnsektor mit weiter steigenden Preisen.