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Group of 15: Der Schweizer Immobilienmarkt – die Insel der Glückseligen?

DOMBLICK-Rückblick - Group of 15 Symposium im Kunsthaus Zürich - Januar 27 - Bild Mathias Rinka_IMG_8375

Die Schweiz und ihr Immobilienmarkt: Dieser wird – vor allem in jüngster Zeit – wieder gern als «Insel der Glückseligen» bezeichnet. Die 24. Ausgabe des Group of 15-Symposiums im Zürcher Kunsthaus befasste sich mit dem Pro und Contra dieser Betitelung.

Die Schweiz ist anders als viele andere Immobilienmärkte auf unserem Globus: weniger international, weniger transparent, aber auch unglaublich stabil – und relativ vorhersagbar. So das kurze, prägnante und einfache Fazit der 2025er Edition des Group of 15-Symposiums. Ein entscheidender Faktor für das Inseldasein: Der Einfluss von Kapital aus dem Ausland ist gering, viele globale Entwicklungen scheinen an der Schweiz ohne nennenswerten Einfluss vorbeizuziehen – zuletzt etwa der rapide Zinsanstieg in vielen Ländern und Regionen.

Dank moderater Bewegungen bzw. Justierungen der Schweizerischen Notenbank zog der globale Zinssturm an den Agierenden im Schweizer Immobilienmarkt vorbei. Berater und Bewerter konnten die gut zwei Jahre anhaltende «Ruckelphase» quasi «aussitzen». Die Folge: Auf nur wenige moderate Abwertungen im System folgten bereits wieder auf Ende 2024 die ersten Aufwertungen in einigen Immobilienportfolios.

Auch die Schweiz steht vor grossen Herausforderungen

Doch auch der helvetische Föderalismus, die im internationalen Vergleich kräftige Währung und die «Kleinteiligkeit der Schweiz» (andere würden hier vielleicht vom «Kantönligeist» sprechen) sind Gründe für das Glücksempfinden. Jedoch steht auch der Schweizer Markt vor grossen Herausforderungen.

Jan Eckert, CEO von JLL Schweiz und Head Capital Markets für die DACH-Region, bestätigte, dass die Schweizer Immobilienbranche sich glücklich schätzen dürfe, es aber durchaus auch Probleme gebe, so etwa einen «Elephant in the Room». Der Elefant im (Schweizer) Raum ist aktuell eine übergrosse Grossbank, die viel (Immobilien-)Kapital und Kredite auf sich vereint. Und damit an der ein oder anderen Stelle für Schwierigkeiten im Markt sorgt. Die Stichworte lauten dabei: Margendruck und Kreditklemme. Aber auch die Begriffe Fehlallokationen und Klumpenrisiken sind in dieser Situation nicht ganz fehl am Platz…

Eckerts Warnung: «Wenn es zu grösseren Korrekturen im Schweizer Wohnungsmarkt kommen sollte, kann es schnell blutig werden.» Er hält in einem Worst-Case-Scenario Wertverluste von bis zu 50 Prozent für möglich. Denn: Viele grosse institutionelle Investoren sind in den Schweizer Metropolregionen, wie Genf und Zürich, (über)investiert. Gleichzeitig sitzen auf Seiten der individuellen Hausbesitzer, also bei Herr und Frau Schweizer, gemäss JLL-Zahlen sieben von acht Eigentümern auf einer Hypothek, welche es weiter zu bedienen gilt…

«Zinsen sind unsere Drogen»

Giacomo Balzarini, CEO der börsenkotierten PSP Swiss Property AG, formulierte es am Symposium im Zürcher Kunsthaus wenig später folgendermassen: «Das grösste Problem ist das, was wir heute noch nicht sehen.» Er sprach damit das Risiko eines «Black Swan Events» an. Bis die ersten Europäer in Australien anlandeten, glaubte die «alte Welt», es gäbe überall nur weisse Schwäne…

Balzarini, der eine der grössten Schweizer Immobilien-AGs mit einem Portfoliowert von aktuell fast zehn Milliarden und mit Fremdkapital in Höhe von knapp vier Milliarden Franken anführt, sprach sich entschieden für Resilienz im Immobiliengeschäft aus. Agil bleiben, vorausschauend handeln und gegebenenfalls auch eigene Aktien zurückkaufen, lautete seine Devise. Und gab auch freimütig zu: «Wir leben von der Droge namens Zinsen. Deshalb müssen wir immer vorbereitet sein.»

Zugleich dürfe man sich froh und glücklich schätzen in der Eidgenossenschaft leben und arbeiten zu dürfen, so Balzarini weiter. «Hier in der Schweiz kann man noch Dividenden-Aristokrat sein», sagte er stolz und abschliessend.

«Viel Polarisierung in der Wohndiskussion»

Wie es in einer Institution ausschaut, die «Zweck statt Rendite» in ihrem Auftragsheft stehen hat, zeigte zuvor Astrid Heymann am 24. Symposium. Die Direktorin von Liegenschaften Stadt Zürich, zeigte mit ihrem Input auf, worauf es ihr beim Topic «Affordable Living» ankommt. «Der fehlende leistbare Wohnraum ist nicht nur ein Thema Zürichs, sondern von vielen europäischen Städten», sagte sie. «Die Lage hier bei uns in Zürich ähnelt der in London und Paris. Doch ich glaube, hier gibt es noch Luft nach oben.»

Die Stadt Zürich sei seit mehr als 100 Jahren als gemeinnützige Immobilienkäuferin am Markt, so Heymann, und habe sich unter anderem dem Gebot der «sozialen Durchmischung» verschrieben. Dies werde unter anderem durch die Subjekt- und die Objektförderung geleistet. «Eine absolute Verteilgerechtigkeit wird es jedoch nicht geben können», gab Heymann zu.

«Affordable Living» definiert die Stadt Zürich mit Mietzinsen von maximal 30 Prozent des Haushalteinkommens. Heymann zeigte grundsätzlich Verständnis für die aktuellen Diskussionen rund ums Wohnen und die fehlende Verfügbarkeit von Wohnraum an bestimmten Standorten. Jedoch kritisierte sie zugleich: «Es gibt auch viel Polarisierung in dieser Debatte.»

Auslandsinvestitionen brauchen Können und Kompetenz

Abgerundet wurde die Innensicht auf den Schweizer Immobilienmarkt mit zwei Blicken ins Ausland: Zum einen präsentierte Sebastian Feix, aktueller Geschäftsführer der 2004 gegründeten AFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland (mit Sitz an der Zollstrasse in Zürich und eigenen Tochtergesellschaften in New York sowie in Sydney), warum es sich lohnen kann, mit (in)direkten Auslandsinvestments das eigene Portfolio zu diversifizieren. Dass es dafür eine ausgezeichnete Marktexpertise und -kompetenz sowie ein aktives Asset Management (und das richtige «Timing») braucht, um eine ent- bzw. ansprechende bzw. «outperformende» Rendite im UK, in den USA oder in Australien bzw. Asien braucht, war vielen im Saal des Zürcher Kunsthauses klar.

Heimstaden sucht nach weiteren Co-Investments

Zum anderen berichtete Christian Fladeland, Co-CEO und CIO von der 1998 gegründeten skandinavischen Immobilienunternehmung Heimstaden, wie sein Konzern in den vergangenen Jahren weiter expandierte und in der Zwischenzeit in neun europäischen Immobilienmärkten präsent ist. Dazu zählen neben den „Heimatländern“ Norwegen, Schweden und Dänemark die Niederlande, England, Finnland, Polen, Tschechien sowie Deutschland.

Alles in allem manage Heimstaden als Wohnimmobilienplattform und -Investor europaweit rund 162’000 Wohneinheiten in den neun Ländern – Tendenz: weiter steigend. Der Wert dieses Immobilienportfolios lag zuletzt (Ende September 2024) bei etwa 332 Mrd. schwedischen Kronen. Nach aktuellem Umrechnungskurs sind dies rund 27,3 Milliarden Franken.

Das Gesamtportfolio von Heimstaden ist zudem durch eine Nettoverschuldungsquote von zuletzt knapp über 57 Prozent gekennzeichnet. Fladeland, der europaweit nach weiteren Co-Investments und neuen Investitionszielen Ausschau hält, gab unumwunden vor dem Zürcher Publikum zu: «Wir mögen durchaus höhere Erträge als in der Schweiz.»

Das kommende 25. Symposium der Group of 15 wird am 2. Februar 2026 – wieder im Kunsthaus Zürich – stattfinden.

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