Kurz vor der offiziellen Kotierung des neuen Immobilienfonds Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland von Swiss Life Asset Managers am 1. April 2026 traf Chefredaktor Mathias Rinka die verantwortliche Portfoliomanagerin Ibadete Mehmedi am General-Guisan-Quai in Zürich zum Interview.
Frau Mehmedi, wie sehen die Rahmendaten für die am 1. April 2026 geplante Kotierung des neuen kommerziellen Immobilienfonds von Swiss Life Asset Managers aus?
Wir planen mit der Lancierung und Fondskotierung an der SIX Swiss Exchange eine Erstemission in einem Volumen von bis zu 500 Millionen Schweizer Franken. Die Zeichnungsfrist läuft noch bis zum 20. März, also noch bis Ende dieser Woche. Die Emission erfolgt kommissionsweise nach dem Best-Effort-Prinzip. Dabei werden maximal fünf Millionen Anteile ausgegeben. Der Ausgabepreis beträgt CHF 101.25 netto je Anteil. Darin enthalten ist eine Ausgabekommission in Höhe von 1,25 Prozent. Wir haben uns im aktuellen Marktumfeld bewusst für einen kotierten kommerziellen Fonds entschieden, da wir damit Transparenz, Liquidität und eine breite Investorenzugänglichkeit sicherstellen möchten.
In welche Bestandsimmobilien investieren Sie mit dem neuen Fonds?
Der Fonds investiert in ein breit diversifiziertes Portfolio von Core- und Core-plus-Immobilien in der Schweiz. Der Fokus liegt auf Gewerbeimmobilien in grossen Schweizer Städten und Metropolregionen. Mehr als zwei Drittel der Erträge stammen aus gewerblichen Immobiliennutzungen, wie etwa Büro und Retail. Die Investitionen erfolgen dabei auch in gemischt genutzte Immobilien und andere zulässige Anlagen gemäss Fondsvertrag.
Wo befinden sich diese Liegenschaften und von wem erwirbt der neue kommerzielle Immobilienfonds die Gebäude?
Das Portfolio umfasst zu Beginn gesamthaft 20 Liegenschaften: Vier davon befinden sich in Zürich (je zwei im Seefeld und im Binz-Quartier), drei in Baden und jeweils zwei in den Städten Genf, Lugano, Neuenburg sowie Schaffhausen. Aus Basel, Luzern, St. Gallen, Zug und Ebikon LU ist je eine Immobilie im Portfolio. Alle Liegenschaften sind derzeit im Besitz von Swiss Life. Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA hat zu Jahresbeginn die Bewilligung zur Übertragung des Portfolios erteilt und die Lancierung des neuen Immobilienfonds genehmigt.
Wie hoch sind Marktwert, Brutto- und Nettoerträge sowie die Fremdfinanzierungsquote?
Der aktuelle Marktwert des Immobilienportfolios beträgt rund 640 Millionen Schweizer Franken. Die Bruttoanfangsrendite über das gesamte Portfolio beträgt 4,6 Prozent. Auf die einzelnen Liegenschaften bezogen sind dies Erträge zwischen 3,3 und 6,1 Prozent brutto. Der Nettoertrag liegt bei 3,6 Prozent, die Fremdfinanzierungsquote bei knapp unter 22 Prozent. Angestrebt wird eine Dividendenrente von 3 bis 3,5 Prozent.
Wie definieren Sie die weitere Anlagestrategie des Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland – auch mit Blick auf den Begriff ESG im Namen?
Wir verfolgen einen Buy-and-Manage-Ansatz, der Akquisition, aktives Management und Kapitalwachstum umfasst. Unsere ESG- bzw. Nachhaltigkeitsstrategie in den Anlage- und Bewirtschaftungsprozessen hat das Ziel «Netto-Null», welches wir im Portfolio bis spätestens 2050 erreichen wollen. Als Zwischenziel streben wir für den Immobilienfonds eine Senkung der Treibhausgasintensität auf 4,8 kg CO2e/m2 bis 2035 an.
Welche Vorgaben bzw. Methoden nutzen Sie hier für die genaue Steuerung?
Um die Dekarbonisierung im Gebäudebestand präzise zu steuern, orientieren wir uns am etablierten Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM)-Modell. Die künftige Berichterstattung aller umweltrelevanten Kennzahlen erfolgt transparent nach dem CO2-Benchmarking-Framework für Immobilienportfolios. Dieses ist gemäss REIDA-Methodologie an die Mindestanforderungen der AMAS (Asset Management Association Switzerland) angelehnt. Das ermöglicht uns, Anlegerinnen und Anlegern eine standardisierte, klar ersichtliche und vergleichbare CO2-Berechnung innerhalb der Immobilienbranche vorzulegen.
Und wie sehen Sie die weitere Zukunft des Immobilienfonds?
Mit dem Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland wollen wir im aktuellen Marktumfeld einen neuen, renditestarken und stabilen Immobilienfonds lancieren und diesen in Zukunft erfolgreich managen. Er zeichnet sich vor allem durch Liegenschaften an zentralen, attraktiven Standorten aus, mit stabilen und ertragreichen Cashflows und bonitätsstarken Geschäfts- sowie Büromietenden. Dieses Qualitätsprofil soll auch für alle künftigen Entwicklungen, Zukäufe und Transaktionen im Fonds konsequent beibehalten werden.
Vielen Dank für das sehr interessante Gespräch, Frau Mehmedi!