DOMBLICK-Chefredaktor Mathias Rinka fragte vergangene Woche beim «Proptech-Pionier» Stefan Zanetti nach über den Stand der Dinge in Sachen «digitale Ökosysteme». Hintergrund ist die Ankündigung von Garaio REM, ihrer Tochterfirma imofix und des US-Unternehmens Beyonity über ein neues digitales Ökosystem namens «my-rubics» im Schweizer Markt. In Teil 1 des zweiteiligen DOMBLICK-Interviews gab der Allthings-Gründer und -Verwaltungsratspräsident einen ersten Einblick in die aktuelle Lage – gut zehn Jahre nachdem der Begriff des «digitalen Ökosystems» in der Bau- und Immobilienwirtschaft erstmals auftauchte. Hier folgt nun Teil 2 des Gesprächs.
Stefan, ich muss hier doch nochmal nachfragen: Ist diese aktuelle Entwicklung mit «my-rubics» nicht ein unangenehmer Schritt für Allthings und Eure Partner?
Nein. Wir verspüren schon seit Längerem bei uns eine stark ansteigende Nachfrage. Wir werden dieses Jahr auf über 1,6 Millionen digitale Lösungen auf Mietobjekten wachsen. Eben weil für unsere Kunden das Prinzip «Alles aus einer Hand» nicht reicht.
Ein Beispiel: Wir haben gerade zusammen mit einem unserer Partner – Yarowa, einem Spezialisten für Dienstleister- und Auftragsmanagementprozesse – die grösste Ausschreibung der vergangenen Jahre in der Schweiz überhaupt gewonnen. Warum? Yarowa ist mit über 80 Mitarbeitenden allein spezialisiert auf das Thema Handwerkermanagement. Glaubt man unabhängigen Beratern, sind sie die mit Abstand mächtigste Auftragsmanagement-Lösung am europäischen Markt. Kombiniert mit unserer umfassenden Mietermanagement- und Aufgabenmanagement-Lösung überzeugt das die Kunden. Und wenn sie das wollen, dann sollen sie auch mit diesen Anbietern gehen können.
Darum finde ich: Mit der Ankündigung von «my-rubics» wird es jetzt nochmals richtig interessant. Es ist zwar noch vieles unklar, aber aktuell sieht es für uns nach einer eher in sich geschlossenen Philosophie aus, die de facto von zwei Firmen angeboten wird. Für beide Ansätze wird es einen Markt geben. Wenn man so will: Es ist «Rubik’s Cube versus Lego»-Zeit. Jede und jeder kann selbst überlegen, ob sie oder er lieber an einem Rubik’s Cube herumdreht oder mit Lego etwas aufbaut.
Was ist also Dein Rat bzw. Dein Wunsch?
Es ist ganz einfach: Die Kunden sollen die für sie beste Lösung bewusst auswählen. Das heisst: Anforderungen aufstellen und vergleichen. Mehrere Ansätze testen, langfristige Risiken bedenken. Das ist ja auch die Pflicht guter Geschäftsleute.
Wer die Anforderungen der Kunden nicht erfüllt, verliert. Wir sagen bei Weitem nicht, dass wir immer alles perfekt gemacht haben. Aber wir stellen uns diesem Wettbewerb sportlich, freudig und zugleich demütig. Wir hören den Kunden jedenfalls sehr genau zu.
Und weil wir seit jeher einen starken Dienstleistungsbereich haben, verfügen wir auch über jahrelange Erfahrung bei der Begleitung von Kunden in der Formulierung von Anforderungen. Wir können jedem Interessenten die heute relevanten Anforderungen, die der Markt beispielsweise an umfassende Mietermanagement-Lösungen, übergeordnetes Aufgabenmanagement oder offene APIs stellt, kostenlos zur Verfügung stellen.
Garaio und die Partner haben gerade das «Zeitalter der Immobilienbewirtschaftung 2.0». Und Ihr habt mit Allthings an der IMMO26 Euer strategisches «Kapitel 3» lanciert. Wodurch unterscheiden sich die Ansätze?
Ich vermute, mit «my-rubics» will man das realisieren, was man mit aroov und Flatfox seit 2019 zu bauen versuchte. In diesen acht Jahren haben wir gemeinsam mit unseren Partnern unsere Plattform kontinuierlich ausgebaut. So ist die Allthings-Plattform z.B. schon lange omnikanal-fähig. Sie verarbeitet hunderttausende Meldungen pro Jahr aus allen Kanälen automatisch, inkl. Telefonaten. Sie reicht Meldungen schon seit Jahren im Hintergrund an andere Systeme zur automatischen Abwicklung weiter.
Allthings integriert sich nahtlos nicht nur mit einem, sondern mit vielen nachgelagerten Systemen, wie etwa Handwerkerportalen, CAFM- und Dokument-Management-Systemen. Und wir binden darüber hinaus zahlreiche Gebäudetechnikfunktionen ein, die gerade aus ESG-Sicht wichtig sind. Das ist realisiert und wird laufend weiter vertieft – bei uns läuft das unter «Kapitel 2».
In «Kapitel 3» gehen wir jetzt einfach konsequent weiter. Das neue Kapitel steht unter dem Stern von umfangreichen Automatisierungen im Hintergrund. Quer über alle Partnersysteme dank dem Einsatz von KI-Agenten. Es bietet zudem ein übergeordnetes Task-Management, das alle Aufgaben aus allen Systemen in einer Sicht zusammenführt. Bewirtschafterinnen und Bewirtschafter finden am Morgen auf einem Übersichtsdashboard alle Aufgaben aus allen Systemen an einem Ort.
Sie werden so zu «Piloten» in unserem Cockpit, und beaufsichtigen die KI-Agenten, die einen Grossteil der Arbeit erledigen. Wir haben dazu vergangenes Jahr schon vier «virtuelle Mitarbeitende» lanciert, die Routinejobs von Bewirtschaftern übernehmen. Und dies werden wir nicht nur am Mieter-Frontend, sondern auch in ganz anderen Bereichen, bspw. der Liegenschaftsbuchhaltung, sehen.
Für uns braucht es jedenfalls keine «Next Big Thing»-Ankündigung. Wir liefern einfach konsequent wöchentlich weiter unsere funktionellen Updates aus und gehen Schritt um Schritt mit den Kunden voran.
Und wie sieht die weitere Technologie-Zukunft aus?
Wenn wir in die Zukunft blicken, sehen wir eher weniger technische, sondern ganz andere Herausforderungen: Welche Mitarbeitende können den «Human-in-the-Loop» (HITL) spielen, welcher zur Führung und Steuerung der virtuellen Agenten notwendig ist? Wie können Bewirtschafter ihre organisatorische Aufstellung so verändern, dass sie wirklich mehr Zeit und Kopf für Eigentümer und Mieter haben? Und vor allem: Wie können Bewirtschafter die Kapazität, die sie durch Technologie freibekommen, in Tätigkeiten umschichten, welche die Immobilie für Eigentümer tatsächlich wertvoller, effizienter und nachhaltiger macht?
Meine Abschlussfrage: Es heisst ja häufig «big tech is looming behind the next corner»… Ist dem so und was hat die Bau- und Immobilienwirtschaft hier in den nächsten Jahren zu erwarten von grossen Technologiekonzernen wie Google, Meta, Microsoft, Amazon, SAP & Co.?
In der Bewirtschaftung sehen wir kein Risiko. Die Märkte sind zu spezialisiert. Die von Dir genannten grossen sogenannten «Hyperscaler» spielen nicht im Bereich nationaler Lösungen. Und es kommt etwas anderes dazu: Im Immobilienbereich haben wir es oft mit «Hard-to-get-data» zu tun.
Die wahre Barriere für eine «Bewirtschaftung der neuen Art» sind in einer API-basierten Welt eben gerade nicht die Softwarelösungen. Sondern Fragestellungen wie: Woher kommen die Daten, die man für hochautomatisierte Prozesse braucht? Wie kommen die Daten aus Wartungsverträgen beispielsweise in die entsprechenden Datenfelder? Und vor allem: Wie werden sie laufend aktualisiert?
Dieses Problem können auch «Hyperscaler» nicht lösen. Und dafür braucht es dann eben auch nochmals ganz andere Ansätze als nur technische.
Vielen Dank, Stefan, für dieses sehr interessante Gespräch zum Thema Ökosysteme in der Bau- und Immobilienwirtschaft.
Teil 1 des Interviews veröffentlichen wir in der vergangenen Woche, am Mittwoch 18. Februar 2026, hier.