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ULI: Schweizer Logistikmarkt – quo vadis? (I)

ULI Switzerland stellte an seinem jüngsten Anlass die Frage, wie es um den Logistikmarkt in der Schweiz bestellt sei. Mehrere Experten wurden zu einem Roundtable-Gespräch nach Zürich eingeladen, um dieser Frage nachzugehen.

David Schoch von CBRE fasste den Schweizer Logistikmarkt basierend auf den Auswertungen des in Kürze erscheinenden «Logistikimmobilienberichts Schweiz 2020» zusammen. Analog den Entwicklungen im grenznahen Ausland verzeichnete CBRE auch für die Schweiz in den letzten fünf Jahren ein zunehmendes Interesse seitens Immobilieninvestoren für diese Immobiliensparte. Dies äusserte sich in einer fortlaufenden Renditekompression, wobei die Top-Renditen (netto) mittlerweile noch knapp über vier Prozent zu liegen kommen. «Damit befindet sich die Schweiz in guter Gesellschaft mit Staaten wie Frankreich oder die Niederlande», so Schoch. In Deutschland beobachtet CBRE Top-Renditen sogar bereits unter vier Prozent.

Angebotsmieten steigen

Dass diese Entwicklung verbunden mit einer Angebotserweiterung auf einer intakten Nachfrage abstützt, zeigt sich einerseits an der nach wie vor tiefen Angebotsquote (CBRE schätzt diese für die Schweiz auf unter zwei Prozent) und andererseits an den steigenden Mietpreisen für Lager- und Logistikflächen. Gemäss Schoch sind die Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren primär bei Grossflächen (über 1.000 qm) deutlich angestiegen. Bei kleinen bis mittlere Flächen (150 bis 999 qm) verläuft die Mietpreisentwicklung in der Tendenz nur leicht positiv analog zu den Büroflächen.

Gemäss der Transaktionsdatenbank von Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) liegen die effektiven Vertragsmieten von Logistik- bzw. Lagerflächen in Industrie-/Gewerbegebäuden in der Schweiz aktuell im Mittel bei 100 Franken (netto pro qm) und reichen im teuren Bereich bis 150 Franken. Etwas höher liegen die Bestandsmieten bei Lagerflächen in Bürogebäuden und am oberen Rand deutlich höher bei Warenhäusern oder Einkaufszentren. Hier handelt es sich aber um mehrheitlich kleinere Lagerflächen für Nutzungen ausserhalb der Logistikbranche.

Faktor Retail im Internet

Der strukturelle Treiber dieser Entwicklungen ist zu einem Teil in der Verlagerung des stationären Detailhandels zum Online-Handel zu suchen. Der wertmässige Anteil des Online-Geschäfts am Schweizer Detailhandel liegt mittlerweile bei rund acht Prozent. Dass hierbei die Verlagerung noch nicht abgeschlossen ist, zeigt ein Vergleich mit den europäischen Nachbarn, wo die Anteile bis 20 Prozent reichen.

Fakt ist jedoch auch, dass viele der Online-Riesen wie Amazon & Co. aufgrund der komplexen Zollbestimmungen ihre Schweizer Kunden und Kundinnen von Logistikzentren aus dem grenznahen Ausland beliefern. Die kurzen Distanzen wirken neben den regulatorischen Rahmenbedingungen für das Potenzial von neuen Logistikzentren in der Schweiz somit einschränkend. Dennoch stieg der Bestand an Lager- und Logistikflächen in den letzten Jahren auch in der Schweiz um jährlich rund ein Prozent bzw. 200.000 bis 250.000 Quadratmeter an. Seit 2010 hat im Vergleich zu den vorherigen Perioden nach CBRE insbesondere die Westschweiz (Kantone Waadt, Fribourg, Genf und Wallis) überproportional zugelegt.

Teil 2 dieses Beitrags können Sie hier ab morgen Dienstag, 25. Februar 2020, lesen.

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